• Mitos

1. “Los bancos pueden financiar hasta el 100% del valor de la vivienda”

De acuerdo con la Ley 546 de 1999, el porcentaje de financiación para vivienda mediante un crédito hipotecario está limitado a máximo el 70% del valor de la vivienda (80% en el caso de Viviendas de Interés Social, VIS). Por esta razón siempre será necesario que las familias cuenten con una parte del valor total del inmueble, bien sea con recursos propios, cesantías o un subsidio de vivienda de las cajas de compensación familiar o del Gobierno.

Tenga en cuenta que en el caso del leasing habitacional, no está limitado el porcentaje de financiación, siempre y cuando usted tenga la capacidad de pago suficiente y las condiciones y políticas de las entidades financieras que lo ofrecen.

2. “Los remates inmobiliarios, la manera más económica de comprar vivienda”

Aunque esta forma de comprar casa o apartamento es muy atractiva para las personas, es necesario revisarla con lupa. No solo se trata del precio ofertado, sino también de las deudas o gastos que trae consigo comprar un bien rematado, porque si llegara a quedar un saldo, se le entregará al deudor. Adicionalmente pueden existir deudas de administración, servicios públicos, impuestos, etc.

3. “Las tasas de interés de los créditos hipotecarios son altísimas”

Al ceder la propiedad del dinero se corre el riesgo de perderlo, es por ello que las entidades financieras tienen distintas tasas de interés según el destino que se le dé al dinero: a más riesgo más costoso será el crédito. En el caso del crédito hipotecario, el riesgo para la entidad es bajo, en la medida que el inmueble mismo actúa como garantía del préstamo, por lo que las tasas de interés son mucho más bajas que las de otro tipo de créditos, como por ejemplo los de consumo (incluida tarjeta de crédito).

4. “Los créditos hipotecarios son peligrosos”

Las entidades bancarias son el mejor aliado para comprar vivienda propia. Ellos lo asesoran en esta importante decisión de acuerdo con sus necesidades, evalúan su capacidad crediticia para decidir qué vivienda comprar, le indican cuál es su capacidad de pago y le brindan un acompañamiento permanente.

A través del préstamo del dinero, apoyan a los colombianos para que cumplan el sueño de tener vivienda propia. Asimismo las entidades, le ofrecen diferentes sistemas de amortización (en UVR o en pesos) para adquirir el crédito hipotecario u leasing habitacional, que le permiten acomodarse a una cuota mensual que más le convenga, de acuerdo a su flujo de caja, y lo más importante, son entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera.

5. “El banco solo me aprueba el préstamo si ya escogí el inmueble”

Los bancos le hacen un estudio y una valoración de su capacidad de pago, es decir una pre aprobación de crédito, sin tener el inmueble escogido, y en función de esta le indica hasta cuánto dinero le puede prestar. Para la aprobación del crédito se hace necesario el cumplimiento de otros requisitos entre ellos el avalúo del inmueble que se desea adquirir. 

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La optimización llega a su vida financiera, es momento de mejorar su perfil de crédito y disfrutar su dinero en actividades diferentes al pago de deudas. Saber Más, Ser Más en alianza con Datacrédito le enseñan a pagar menos por sus deudas. Mejore su perfil de crédito y disminuya el plazo de su deuda para pagar menos.

Tenga en mente tres estrategias para pagar menos por su deuda: mejorar el perfil de crédito, disminuir el plazo de la deuda y encontrar mejores oportunidades en el mercado.

1. Mejorar su perfil de crédito 

Un mejor perfil le permitirá acceder a una mejor oferta de productos, incluyendo mejores tasas de interés. Un perfil de crédito se construye a partir de 15 factores. Estos los puede encontrar en la página ‘Perfil de Crédito’ e incluyen, entre otros: 

–Experiencia crediticia que sea lo suficientemente extensa en términos de tiempo para asegurar a las entidades financieras que usted tiene un buen manejo de su vida crediticia.

–Nivel de endeudamiento sano que indique que usted sabe usar sus cupos de crédito de manera razonable. Es recomendable no utilizar más de 50% de sus cupos.

–Buen hábito de pago, que exponga un historial de cumplimiento de todas sus obligaciones.

–Portafolio sólido y diverso que demuestre que usted tiene la experiencia de manejo de varios tipos de deuda.

2. Disminuir el plazo de la deuda 

A menor plazo de la deuda, menos intereses se tienen que pagar. La clave para disminuir el plazo de su deuda es calcular su capacidad de endeudamiento. 

A partir de su capacidad de endeudamiento, usted puede determinar la máxima cuota mensual que puede pagar de tal forma que minimice el costo total de los intereses sin que esto implique un mayor riesgo para su vida financiera.

3. Encontrar mejores oportunidades en el mercado 

Para disminuir el costo de su deuda actual, busque una compra de cartera que reduzca sus costos de intereses.

Para créditos nuevos, escoja dos o máximo tres bancos de acuerdo con su perfil para conseguir una mejor tasa. Recuerde que si lo consultan muchos bancos en corto tiempo puede afectar su perfil de crédito. 

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¿Hasta qué punto endeudarse? 

1. Para saberlo, escriba en un papel sus ingresos totales mensuales y los gastos fijos que asume cada mes. Entre estos se encuentran: vivienda, alimentación, salud, transporte, educación, financieros, personales, entre otros.

2. Al valor de sus ingresos, reste el costo de sus gastos fijos, el resultado es lo que a usted le queda libre, es decir, sus ingresos netos mensuales.

3. Finalmente, multiplique ese valor por 35%. El resultado representa la cantidad máxima de dinero que puede usar para endeudarse. 

¿Cómo define un banco, en cuánto se puede endeudar?

El banco siempre analiza su capacidad de pago basado en los ingresos y endeudamiento con el mismo u otras instituciones financieras, y de acuerdo con este, pre-aprueban un valor. Este valor corresponde al monto que la entidad considera que el cliente, es decir usted, tiene la posibilidad de pagar.

Luego, el banco hace la revisión de su historial crediticio, analiza que los ingresos sean reales y que los gastos mensuales sean acordes a su realidad económica; con base en ese análisis determina cuánto puede destinar para pagar una cuota de un crédito y así define el cupo aprobado, el plazo que más le conviene, y la tasa de interés de acuerdo con el plazo y el tipo de crédito.

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Adquirir deudas es normal, sobre todo cuando hay bienes y servicios de alto valor a los que no se puede acceder fácilmente sin un crédito, como es el caso de la compra de vivienda, un carro o la educación. El objetivo de los créditos es facilitar la consecución de metas y no volverse un dolor de cabeza para quien los toma.

 Pero, ¿cómo controlar las deudas?

La única manera de lograrlo es entender que la mayor parte de sus ingresos NO pueden tener como destino el pago de sus obligaciones porque llegará un punto en el que el manejo de sus deudas dejará de ser sostenible. Para determinar qué tan comprometidos están sus ingresos frente a sus deudas le recomendamos calcular su “grado de endeudamiento”: 

 Grado de endeudamiento

Este indicador le permite determinar qué porcentaje de sus ingresos se destinan para el pago de obligaciones contraídas o deudas. Lo puede calcular con la siguiente fórmula:

Grado de endeudamiento= Deudas/Ingreso neto mensual

Grado de endeudamiento= Resultado (Número decimal)

Grado de endeudamiento= Resultado * 100

Grado de endeudamiento= Resultado (En porcentaje)

Por ejemplo:

Una persona quiere determinar su grado de endeudamiento. Sus deudas totales mensuales son de $250.000 y su ingreso neto al mes es de $900.000.

Entonces:

Grado de endeudamiento= $250.000 / $900.000

Grado de endeudamiento= 0,27

Grado de endeudamiento= 0,27 * 100

Grado de endeudamiento= 27%

El grado de endeudamiento puede ser interpretado de la siguiente forma:

 La clave es tener control sobre sus finanzas y contar con una excelente planificación, ser muy consciente de las consecuencias que trae acercarse a niveles máximos de deuda y recordar cuales son los factores pueden afectar su capacidad de ingreso y por lo tanto la capacidad de pago de sus obligaciones financieras. Después de todo, el crédito le ayuda a conseguir sus metas y deseos, y por ello, es mejor mantener el acceso al mismo.

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