Un sistema de amortización es la forma en la que se estipula realizar el pago de un préstamo en cuotas mensuales que incluyen capital, intereses y seguros y que se costearán durante el plazo pactado, estos se diferencian por la velocidad con que se paga el capital adeudado.

Antes de seleccionar un determinado sistema de amortización, es importante tener en cuenta que en Colombia se pueden adquirir créditos hipotecarios en dos modalidades (UVR o pesos).

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La UVR – o Unidad de Valor Real – es una unidad cuyo valor cambia de acuerdo con la inflación. Cuando el crédito es otorgado en UVR, el valor de la cuota y el saldo del crédito pueden variar dependiendo del comportamiento que tenga la inflación, esa variación puede generar un aumento o disminución. 

Las dos modalidades de sistemas tienen características diferentes, dependiendo de las necesidades de cada persona, revisémoslas a continuación:

Examinemos con lupa cómo funcionan los dos sistemas de amortización más usados en Colombia, en UVR y en pesos: 

Amortización en UVR

1. El que comienza con la cuota más baja en pesos (Cuota constante en UVR): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         Tiene las cuotas en pesos más bajas al inicio del crédito.
•         La cuota expresada en unidades de UVR es la misma todo el tiempo, pero al pasar de UVR a pesos variará en la misma proporción que la inflación, por lo anterior, usted notará que el valor de la cuota en pesos cambia mes a mes.
•         El saldo en pesos normalmente crece durante los primeros años debido a que se abona menos al capital.

2. El que tiene cuotas más bajas al final (Amortización constante a capital): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         Cuotas en pesos más bajas al final del crédito, esto requerirá mayores ingresos por parte del deudor al inicio.
•         La cuota mensual expresada en unidades de UVR disminuye.
•         El saldo en pesos disminuye más rápido debido a que se abona más a capital.

3. El que tiene un incremento anual en la cuota (Cuota Cíclica): Las cuotas se mantienen estables con el paso de los meses, con incrementos anuales. Este sistema es de poco uso en Colombia.
4. El que mantiene la cuota a pagar constante con subsidio a la tasa de interés (Cuota decreciente en UVR – cobertura): Este sistema solo aplica para los créditos desembolsados con cobertura a la tasa de interés. Las cuotas bajarán, pero al incorporar el efecto del subsidio a la tasa de interés el valor que tiene que pagar el cliente se mantiene constante.

De todos modos, los créditos con subsidio a la tasa de interés pueden otorgarse con este o con cualquier otro sistema de amortización.

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Amortización en pesos

1. El que tiene la misma cuota todo el tiempo (Cuota constante): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         La cuota mensual se fija en pesos durante todo el plazo del crédito.
•         El abono a capital es menor al principio del crédito.
•         El saldo de la deuda disminuye desde el primer pago, pero en menor proporción debido a que el abono a capital es menor.

2. El que tiene cuotas cada vez menores (Amortización constante a capital): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         La cuota mensual disminuye.
•         El abono a capital es siempre el mismo (constante) desde el inicio del crédito.
•         El saldo de la deuda disminuye de forma más rápida que en el sistema anterior, debido a que el abono a capital es mayor.

3. El que mantiene la cuota a pagar constante con subsidio (Cuota decreciente en pesos – cobertura): Como sucede con el UVR, este sistema solo aplica para los créditos desembolsados con cobertura a la tasa de interés. Somos enfáticos en contarle que las cuotas bajarán, pero al incorporar el efecto del subsidio a la tasa de interés el valor que tiene que pagar el cliente se mantiene constante.

Después de entender los diferentes sistemas de amortización y sus principales características, revisemos algunas similitudes y diferencias:

Similitudes entre los sistemas de amortización:

Todos los sistemas de amortización que le ofrecerán los bancos tienen las siguientes características:

•         No capitalizan intereses.
•         Podrá efectuar anticipadamente pagos parciales o totales (esta figura es denominada “prepago”).
•         La tasa de interés es fija (tenga en cuenta que para los créditos en UVR el componente fijo es el porcentaje adicional que se suma a la inflación).

Las diferencias entre los sistemas de amortización:

•         El valor de las cuotas mensuales.
•         El aumento o la disminución del valor de la cuota durante la vida del crédito.
•         La rapidez con la cual comienza a disminuir el saldo de la deuda en pesos.

¿Qué sistema escoger?

El mejor plan de amortización es el que se ajuste a su capacidad de pago y a la forma como varían sus ingresos. 

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La norma concedía como beneficio devolver a las personas naturales dos (2) puntos del IVA pagado cuando los bienes adquiridos estuviesen gravados a la tarifa general y del 5%, siempre y cuando se hubiese utilizado como medio de pago tarjetas crédito o débito.

¿Cuáles fueron beneficios de esta medida?

La devolución del IVA estimuló la utilización de tarjetas crédito y débito como medio de pago, esto redunda en un uso más eficiente del capital, mayor seguridad personal, y la reducción de la informalidad y evasión en el país. Adicionalmente benefició al tarjetahabiente y generó información para la administración tributaria, contribuyendo al control de las operaciones.

¿Cuánto le costaba a la economía del país sostener este beneficio?

El costo expresado en millones de pesos corrientes, durante la vigencia de la norma desde el año 2004 hasta el 2014, de acuerdo con los valores devueltos se puede apreciar en la siguiente tabla:

Razones por las que se derogó este beneficio:

1. Necesidad fiscal por parte del gobierno nacional.

2. Costos y problemas asociados al proceso de devolución.

3. La existencia de otras alternativas para estimular la utilización de dinero plástico y servicios de banca móvil, ofrecidas por las entidades financieras, como puntos, descuentos, promociones, bonos y millas en aerolíneas.

Fuente: Dirección de Gestión de Ingresos DIAN 

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Elabore una lista con las características ideales de su vivienda considerando una segunda opción que también cumpla sus necesidades. Por ejemplo, si tiene tres hijos, dos varones y una mujer, sería ideal tener 4 habitaciones: una para los padres y una para cada niño, pero tal vez podría adaptarse con 3 habitaciones, pero no con dos, de modo que su lista se verá así:

• Antigüedad: es conveniente definir si desea un inmueble nuevo, ligeramente usado o antiguo. Cuando compra vivienda usada es importante ser consciente de que las cosas tendrán un grado de deterioro, entre mejor revise el inmueble tendrá mejor idea del dinero que necesitará para realizar arreglos. 
• Número de habitaciones y de baños. 
• Área de construcción, es decir el tamaño del inmueble. 
• Tipo y estado de los pisos. 
• Número de armarios o lugares de almacenamiento, como depósito, alacena, etcétera. 
• Calidad de los acabados, acordes con el estrato y sector donde se ubique la vivienda. 
• Estufa y ducha eléctricas o de gas que afecten directamente el pago de servicios públicos. 
• Valor mensual de la administración ¿está dentro de su presupuesto?. 
• El estrato socioeconómico de la zona que influirá en el cobro de los servicios públicos y en el valor de los impuestos. 
• Si está pensando en un apartamento, defina el nivel que más le agradaría y si es necesario contar con ascensor, en caso de torres altas, los niveles superiores son más costosos, mientras que en edificios de máximo 6 plantas, que no cuentan con elevador, son más costosos los niveles bajos. 
• Número de estacionamientos así como la posibilidad de conseguir uno adicional en arriendo, también revise la existencia de zonas de parqueo para visitantes. Tenga en cuenta que es mucho más comercial un inmueble con parqueadero.  
• Áreas comunes y sus servicios.

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