Una tasa de interés más baja significa una cuota más cómoda. Observe cómo para un crédito de $1.000.000 a 15 años varía la cuota a medida que baja la tasa de interés (las cuotas del ejemplo no incluyen seguros):

(1) Se asume una variación del 3% en el IPC.
(2) Cuota constante en UVR. Tasas tomadas como ejemplo a partir de la máxima autorizada.

La diferencia se aprecia mejor cuando se multiplica el valor de la cuota por el número de millones que se solicitarán en préstamo, por ejemplo:

Si el crédito es en UVR, intente obtener la menor tasa remuneratoria, por ejemplo UVR + 9.0% es mejor que UVR + 11.0%.

UVR ( Depende de la inflación  -> Igual para todos los bancos) + 11.00% (Buscar la más baja –> Depende del banco)

Si el crédito es en pesos la tasa es fija.

Se asume una variación del 3% en el IPC.

Para UVR, se toma el sistema de amortización Cuota Constante en UVR y para Pesos el de Cuota Constante en Pesos. Tasas tomadas como ejemplo a partir de la máxima autorizada. 

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Un sistema de amortización es la forma en la que se estipula realizar el pago de un préstamo en cuotas mensuales que incluyen capital, intereses y seguros y que se costearán durante el plazo pactado, estos se diferencian por la velocidad con que se paga el capital adeudado.

Antes de seleccionar un determinado sistema de amortización, es importante tener en cuenta que en Colombia se pueden adquirir créditos hipotecarios en dos modalidades (UVR o pesos).

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La UVR – o Unidad de Valor Real – es una unidad cuyo valor cambia de acuerdo con la inflación. Cuando el crédito es otorgado en UVR, el valor de la cuota y el saldo del crédito pueden variar dependiendo del comportamiento que tenga la inflación, esa variación puede generar un aumento o disminución. 

Las dos modalidades de sistemas tienen características diferentes, dependiendo de las necesidades de cada persona, revisémoslas a continuación:

Examinemos con lupa cómo funcionan los dos sistemas de amortización más usados en Colombia, en UVR y en pesos: 

Amortización en UVR

1. El que comienza con la cuota más baja en pesos (Cuota constante en UVR): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         Tiene las cuotas en pesos más bajas al inicio del crédito.
•         La cuota expresada en unidades de UVR es la misma todo el tiempo, pero al pasar de UVR a pesos variará en la misma proporción que la inflación, por lo anterior, usted notará que el valor de la cuota en pesos cambia mes a mes.
•         El saldo en pesos normalmente crece durante los primeros años debido a que se abona menos al capital.

2. El que tiene cuotas más bajas al final (Amortización constante a capital): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         Cuotas en pesos más bajas al final del crédito, esto requerirá mayores ingresos por parte del deudor al inicio.
•         La cuota mensual expresada en unidades de UVR disminuye.
•         El saldo en pesos disminuye más rápido debido a que se abona más a capital.

3. El que tiene un incremento anual en la cuota (Cuota Cíclica): Las cuotas se mantienen estables con el paso de los meses, con incrementos anuales. Este sistema es de poco uso en Colombia.
4. El que mantiene la cuota a pagar constante con subsidio a la tasa de interés (Cuota decreciente en UVR – cobertura): Este sistema solo aplica para los créditos desembolsados con cobertura a la tasa de interés. Las cuotas bajarán, pero al incorporar el efecto del subsidio a la tasa de interés el valor que tiene que pagar el cliente se mantiene constante.

De todos modos, los créditos con subsidio a la tasa de interés pueden otorgarse con este o con cualquier otro sistema de amortización.

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Amortización en pesos

1. El que tiene la misma cuota todo el tiempo (Cuota constante): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         La cuota mensual se fija en pesos durante todo el plazo del crédito.
•         El abono a capital es menor al principio del crédito.
•         El saldo de la deuda disminuye desde el primer pago, pero en menor proporción debido a que el abono a capital es menor.

2. El que tiene cuotas cada vez menores (Amortización constante a capital): Es el sistema que tiene las siguientes características:

•         La cuota mensual disminuye.
•         El abono a capital es siempre el mismo (constante) desde el inicio del crédito.
•         El saldo de la deuda disminuye de forma más rápida que en el sistema anterior, debido a que el abono a capital es mayor.

3. El que mantiene la cuota a pagar constante con subsidio (Cuota decreciente en pesos – cobertura): Como sucede con el UVR, este sistema solo aplica para los créditos desembolsados con cobertura a la tasa de interés. Somos enfáticos en contarle que las cuotas bajarán, pero al incorporar el efecto del subsidio a la tasa de interés el valor que tiene que pagar el cliente se mantiene constante.

Después de entender los diferentes sistemas de amortización y sus principales características, revisemos algunas similitudes y diferencias:

Similitudes entre los sistemas de amortización:

Todos los sistemas de amortización que le ofrecerán los bancos tienen las siguientes características:

•         No capitalizan intereses.
•         Podrá efectuar anticipadamente pagos parciales o totales (esta figura es denominada “prepago”).
•         La tasa de interés es fija (tenga en cuenta que para los créditos en UVR el componente fijo es el porcentaje adicional que se suma a la inflación).

Las diferencias entre los sistemas de amortización:

•         El valor de las cuotas mensuales.
•         El aumento o la disminución del valor de la cuota durante la vida del crédito.
•         La rapidez con la cual comienza a disminuir el saldo de la deuda en pesos.

¿Qué sistema escoger?

El mejor plan de amortización es el que se ajuste a su capacidad de pago y a la forma como varían sus ingresos. 

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1. Aproveche las ventajas del crédito hipotecario 

Cuando usa un crédito tiene también beneficios, incluso si tiene todo el dinero para comprar, puede tomar un crédito para dejar libre una parte del capital para otros usos y obtener sus ventajas. 

2. Escoja un sistema de amortización

Aprenda y seleccione el que se ajuste a sus necesidades.

3. Entienda el impacto del plazo del crédito

El mercado le ofrece hasta 20 años para pagar el crédito, si quiere pagar en menos tiempo, podrá hacerlo.

4. Aprenda sobre la tasa de interés

Con el crédito hipotecario tendrá tasas de interés más favorables que con créditos de consumo o libre inversión, aprenda cómo buscar una buena tasa de interés. 

5. Busque un crédito y compare las opciones

Vale la pena conocer las opciones del mercado, aprenda cómo seleccionar una buena opción. 

6. Guía completa para tramitar la financiación de su vivienda

Lo acompañamos paso a paso desde la solicitud hasta el desembolso.

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