1. Certificados de tradición y libertad, cuando el inmueble es usado, para revisar la historia del mismo. El certificado tiene un costo para 2018 de $16.300 por cada inmueble, es decir, si es un apartamento con garaje y depósito, necesitará tres certificados. Si solicita el certificado por medio electrónico tendrá derecho un descuento del 6% sobre la tarifa, es decir pagará $15.400.

2. Autenticación de la promesa de compraventa en Notaría, para 2018 el costo es de $4.284 más IVA por cada firma.

3. Gastos para el crédito hipotecario:

• Estudio de crédito, las tarifas de los bancos hipotecarios pueden variar, incluso algunos bancos no cobran el estudio del crédito. El valor promedio puede estar  entre $67.000 y $100.000. 
• Avalúo: El costo del avalúo representa el 1 por mil del valor comercial del inmueble.  
• Estudio de títulos:El valor a pagar varía en cada banco, un promedio del mercado es del 1.2 por mil sobre el valor comercial del inmueble, el valor máximo generalmente no supera 1 salario mínimo mensual.

4. Gastos de cierre:corresponden a los gastos que formalizan la transferencia de la propiedad del inmueble, para que sea el propietario legalmente y se registre la hipoteca sobre el mismo. Los gastos son los siguientes: 

• Gastos de registro: corresponden al registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Las tarifas plenas para los gastos de esta etapa son:

• Impuestos municipales: 1% sobre el valor de la venta. 

• Derechos de Registro:  

1. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $99’591.795 y $110’657.550 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 4.71 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

2. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $110’657.550 y $221’315.100 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.3 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.3 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

3. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $221’315.100 y $368’858.500 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.6 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.6 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

4. Además, la vivienda que no es de interés social y que sobrepase los $368’858.500 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.7 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.7 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

5. De otra parte, si la Vivienda es de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP) pero no es subsidiable, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 50% del 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 40% del 5 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

6. Finalmente, si la Vivienda es de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP) y adicional hace merito a ser subsidiable, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 50% del 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 10% del 5 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca.

5. Gastos de instalación: corresponden a todos los necesarios para vivir en su nuevo hogar, se incluyen entre otros: 

• Mudanza 
• Rejas 
• Pisos 
• Bombillos o lámparas 
• Cortinas 
• Puertas, si faltan algunas 
• Activación de contadores de luz o instalaciones de gas 

Estos gastos pueden representar mucho dinero y si no lo ha presupuestado, afectará negativamente su flujo de caja, es importante que se anticipe a ellos.

 6. Gastos financieros: corresponden a los intereses del crédito de vivienda o la comisión del Fondo Nacional de Garantías, cuando se requiera. 

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Las minutas (borradores) de hipotecas resultantes del estudio de títulos y la promesa de compraventa, son utilizadas por el notario para convertirlas en una escritura pública que será firmada por compradores y vendedores. En la escritura se formalizará la venta del inmueble. Cuando las escrituras estén listas debe acercarse a la notaría y revisarlas, para posteriormente firmarlas.

Qué documentos requiere

Para la firma de la escritura debe acercarse a la notaría con los siguientes documentos:

Originales y copias de las cédulas de ciudadanía del vendedor y comprador.

Comprobante de pago del impuesto predial.

Certificado de valorización por beneficio general que expide el IDU (Instituto de Desarrollo Urbano) para el caso de Bogotá, o la entidad que corresponda para las demás ciudades.

Certificado de nomenclatura expedida por la oficina de catastro.

Si el inmueble hace parte de una propiedad horizontal, el reglamento correspondiente y paz y salvo de la administración del conjunto residencial (si la vivienda es usada).

Si el inmueble es nuevo, los documentos citados anteriormente son suministrados por el constructor, si es usada por el vendedor.

Gastos que debe prever

El día de la firma de la escritura, se deben pagar todos los gastos de legalización así:

Utilice nuestra calculadora para conocer un valor aproximado, puede cargarla en la libreta de cuentas para después imprimir o guardar en su computador.

¡Importante! Estos valores son aproximados y pueden variar ya que nuestras calculadoras utilizan datos promedio del mercado.

Para tener en cuenta:

 
• Afectación a vivienda familiar Al momento de elaborar la escritura se debe tener en cuenta que cuando uno solo de los cónyuges o compañeros permanentes compra la totalidad de la vivienda para destinarla a la habitación de la familia, el inmueble queda “Afectado a vivienda familiar” y será necesario que en caso de venta asista el cónyuge a la firma de la escritura.

 
• Patrimonio de familia inembargable Cuando se trate de la compra de vivienda de interés social, es obligatorio constituir la figura del “Patrimonio de familia inembargable” así no podrá ser embargada por terceros diferentes al banco.

Comente su situación particular en la notaría para determinar si usted puede utilizar la afectación o el patrimonio inembargable.

Recibo del inmueble. A partir de este momento puede recibir el inmueble, es importante que cuando lo haga, elabore un acta para entregar al banco en el momento del desembolso, haga clic para obtener un modelo. 

Recomendaciones para recibir el inmueble. 

Registro.

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En qué consiste

Cuando usted se acerque a la entidad que ha seleccionado, recibirá la “solicitud de crédito” y la lista de Peritos que pueden realizar el avalúo al inmueble.

• Si el inmueble es nuevo y el proyecto de construcción está financiado por un banco, la información es ofrecida en la sala de ventas. Puede solicitar el crédito o leasing con el banco de su preferencia, las ventajas de hacerlo con el que sugiera la constructora es que esta le ayudará a agilizar los trámites.
• En caso de vivienda usada, puede acercarse a las oficinas o áreas de crédito del banco para recibir la información. 
• Diligencie claramente la solicitud, evitando enmendaduras; verifique nombres, direcciones y números telefónicos que escribirá.
• Comuníquese con el Perito para solicitar el avalúo del inmueble. Para efectuar este estudio, el Perito va a realizar una visita al inmueble, de manera que es necesario coordinar el día y hora con el vendedor.

Una vez tenga toda la documentación, entréguela al banco para que se inicie el proceso de evaluación de la solicitud del crédito o leasing habitacional.

Qué documentos requiere

Haga clic para conocer la lista de documentos necesarios para radicar la solicitud en el banco, cada entidad podrá solicitar otros documentos complementarios, los que mencionamos aquí son solo una referencia para que usted tenga conocimiento de la documentación que deberá preparar. 

Gastos que debe prever

En esta etapa debe contar con certificados de tradición y libertad del inmueble, pagar el avalúo, autenticar la promesa de compraventa (si lo desea) y cancelar el estudio de crédito (en algunos bancos no tiene costo).

Utilice nuestra calculadora para tener un estimado de los gastos (puede ir almacenando los cálculos en su libreta de cuentas para guardarlos en su disco duro o imprimir). 

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El precio

Cuando compra vivienda nueva, hay pocas probabilidades de lograr disminuciones en el precio. Pero puede conversar con la constructora para obtener algunas cosas a su favor, por ejemplo, negociar la cuota inicial y el plazo de pago; si es vivienda sobre planos, también puede concertar la fecha de entrega que más le convenga.

Cuando la vivienda es usada, generalmente los vendedores piden un valor superior al que esperan obtener, con el ánimo de negociar, siempre que reciba un valor “negociable” busque argumentos que permitan bajar el precio, por ejemplo: pagos rápidos, el precio de construcciones similares en el sector, arreglos que deben efectuarse o el valor del avalúo.

Promesa de compraventa

Cuando esté decidido por un inmueble y acuerde un precio satisfactorio, debe definir con el vendedor los demás aspectos de la compra, los cuales quedarán explícitos en la promesa de compraventa.

En el caso de vivienda nueva, la constructora se encargará de la promesa de compraventa o encargo fiduciario, si la compra es sobre planos.

Conozca los aspectos principales de la promesa de compraventa.

Aspectos principales de una promesa de compraventa:

• Nombres completos y número de documento de identidad de todos los compradores y vendedores del inmueble.
• Estado civil de los contratantes (soltero, casado, divorciado, unión libre, viudo).
• Objeto del contrato o descripción del negocio que se llevará a cabo.
• Identificación del inmueble, es decir, si se trata de una casa o apartamento. Si el inmueble tiene parqueadero y/o depósito, deben mencionarse en el documento.
• Dirección exacta de la vivienda. Para todos los efectos legales se requiere que el inmueble se identifique con la ciudad y dirección correcta la cual debe ser la misma que se encuentra registrada en el Certificado de Libertad del bien. Si existiese alguna diferencia, se hará necesario solicitar la aclaración de la nomenclatura ante la oficina de Catastro y el registro de la correspondiente novedad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Cuando se trate de un apartamento, se deben incluir los linderos generales y específicos del inmueble.
• Número del Folio de Matrícula Inmobiliaria.
• Valor de la transacción. Valor exacto de la venta así como la forma (ahorros, cesantías, subsidios, certificados de depósito a término, cheques, etc.) y fechas en que se realizará el pago.
• Arras. Esta figura hace referencia al pacto que hacen los contratantes de entregar una suma de dinero, en señal de la existencia del contrato que se celebra. En caso de que alguna de las partes se retracte, la parte afectada podrá exigir la restitución de esta suma. Si el contrato se lleva a cabo, entonces el dinero entregado como arras se tomará como parte del precio total de la venta.
• Tradición. Se refiere a la forma como el vendedor o vendedores adquirieron el inmueble, para lo cual se mencionan los nombres de quienes celebraron la negociación y la escritura por la cual se legalizó la operación. (Esto es opcional)
• Gravámenes. Se debe aclarar que el inmueble que se promete en venta no ha sido vendido con anterioridad ni prometido en venta a otras personas. También debe constar si sobre el inmueble existen limitaciones de tipo jurídico como por ejemplo hipotecas, embargos, patrimonios de familia y en general pleitos pendientes que obstaculicen la negociación. En caso de que exista alguno, se debe mencionar la obligatoriedad por parte de los vendedores de sanear el inmueble para su entrega.
• Gastos notariales, beneficencia y registro: Se deben mencionar quien asume los gastos de retención en la fuente, notariales, de impuestos distritales, registro, impuestos, servicios públicos y cuotas de administración. Por lo general estos gastos son asumidos de la siguiente forma: la retención en la fuente la paga el vendedor; los gastos notariales, se pagan por partes iguales entre comprador y vendedor, y los impuestos distritales y registro están a cargo del comprador. Impuesto predial se paga de manera proporcional entre vendedor y comprador tomando como fecha base la firma de la escritura pública. Los servicios públicos y de administración los asume el comprador a partir de la fecha de entrega real del inmueble. (Esto es opcional)
• Ciudad y Notaría en donde se firmará la escritura.
• Aunque no es indispensable, recomendamos hacer el reconocimiento de firmas (autenticación de firmas) de los compradores y vendedores ante una notaria, con el fin de darle un mayor grado de legalidad al negocio.

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Si ya escogió su casa o apartamento para estrenar y en este momento está en período de construcción, es importante que tenga en cuenta las siguientes recomendaciones durante el proceso de compra.

Comprar vivienda sobre planos consiste en escoger un inmueble antes de ser construido, es decir, separarlo mientras está en proyecto o en proceso de edificación. Esta es una opción muy común actualmente y ofrece diversas ventajas, como pagar por plazos la cuota inicial del inmueble durante el tiempo que dure la construcción, pactar el valor del inmueble desde el inicio y, si se acuerda con la constructora, realizar cambios sobre el plano inicial a tu gusto. Además, representa una buena inversión, ya que si el valor comercial del inmueble aumenta, podría obtener una ganancia por la valorización.

Como puede ver, hay infinitas ventajas, así como una serie de recomendaciones para que este sistema de compra sobre planos sea transparente y seguro. Saber Más, Ser Más le cuenta aquellas que debe tener muy presente:   

1. Trayectoria del constructor

Investigue el posicionamiento y la trayectoria comercial de la empresa constructora. Verifique que esté registrada en la Superintendencia de Sociedades o en la Subdirección de Control de Vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, DAMA.

2. Dotación del apartamento o casa

Pida que le muestren los planos generales y detallados del proyecto, en compañía de un arquitecto.

3. Respaldo de una fiducia

Recuerde que siempre debe estar involucrada una entidad denominada fiduciaria (vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia), para que se encargue de administrar el dinero que invirtió como comprador; de esta manera asegura que se invierta en la construcción de la obra en los términos que el constructor le ofreció. Así mismo, garantiza la devolución de su dinero, en caso de que la obra no se realice.  

4. Firma de la promesa de compraventa

Recuerde firmarla, siempre y cuando se hayan cumplido los requisitos previos para comenzar la obra. A través de esta se materializa la compraventa, las condiciones y multas en caso de incumplimiento por alguna de las partes. La promesa debe constar por escrito y además debe firmarse y autenticarse en una Notaría.

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Además de contar con el dinero para comprar la casa o el apartamento que lo cautivó, es importante que sepa que deberá asumir algunos gastos adicionales. Para que entienda de qué le estamos hablando, lo invitamos a conocer cuáles son y a qué corresponden.

Gastos relacionados con la elección del inmueble

1. Certificado de tradición y libertad – inmuebles usados

Este documento público contiene los actos jurídicos relacionados con el inmueble en forma cronológica y consecutiva, así como los propietarios actuales y anteriores de la propiedad. Puedes solicitarlo físicamente en alguna de las oficinas de Registro de Instrumentos Públicos que existen en su ciudad, o en línea ingresando a la página web: www.certificadodetradicionylibertad.com con el número de la matrícula inmobiliaria. El certificado tiene un costo de $13.900 para 2015 (en físico), mientras que si lo solicita por medio electrónico la tarifa cambia a $13.100, es decir obtendrá un descuento del 6%.

2. Promesa de compraventa

La minuta de promesa de compraventa es el documento en donde el vendedor y el comprador plasman las condiciones de negociación, y los derechos y obligaciones relacionados con la compra de un bien. A través de este documento se le garantiza al comprador, es decir, a usted, la adquisición del inmueble bajo unas condiciones de precio, fechas de pago y entrega, previamente acordadas con el vendedor. La promesa debe constar por escrito y además debe firmarse y autenticarse en una Notaría. Este trámite tiene un costo de $1.500 más IVA para 2015 por cada firma.

Gastos en la solicitud de su crédito hipotecario

3. Estudio de crédito

Aunque algunas entidades bancarias no lo cobran, es importante que lo tenga en cuenta en caso de que vaya a solicitar un crédito hipotecario. Las tarifas están en promedio entre $67.000 y $100.000.

4. Avalúo comercial

Es un dictamen técnico que estima el valor comercial de su inmueble, de acuerdo con las condiciones físicas, su ubicación, uso, investigación y análisis de mercado, a través de un proceso técnico y práctico realizado por un perito (valuador especializado), que puede contratar por medio de una empresa.

Este documento personal e intransferible es requerido por los bancos para tener la certeza de que van a financiar una propiedad por su valor real. Este tipo de avalúo tiene una caducidad de 6 a 12 meses, porque los precios reales de las propiedades varían con el tiempo, y su costo está en función del valor de la vivienda, con una tarifa promedio del uno por mil del valor comercial del inmueble aproximadamente.

5. Estudio de títulos

Es el análisis efectuado por un abogado, de los antecedentes legales del inmueble, para ser vendido a un tercero o hipotecado a un banco o entidad financiera. El valor a pagar en promedio es de 1,2 por mil sobre el valor comercial del inmueble.

Gastos de cierre de la compraventa

6. Escrituración

Estos son los dos pagos finales para formalizar el título como nuevo propietario. El notario utiliza las minutas de hipoteca resultantes del estudio de títulos y la promesa de compraventa para convertirlas en la escritura pública que debe ser firmada por vendedor y comprador, y así legalizar la compraventa del inmueble. Consulte los documentos que debe presentar para realizar este trámite en el siguiente enlace: http://www.abcmicasa.com.co/portal/page/portal/Portal_ABCMicasa/Compradores/Comoobtenertucreditohipotecario/Guiacompletaparatramitarelcredito/Escrituracionyrecibodelinmueble

Generalmente los gastos notariales de la compraventa, que corresponden a 3 por mil del valor por el que fue transado el inmueble más el 16% de IVA y el valor de las copias auténticas de la escritura (aproximadamente $140.000 en 2015), se dividen en partes iguales entre comprador y vendedor. Por su parte, los gastos de escrituración de la hipoteca, 3 por mil del setenta por ciento (70%) del valor de la hipoteca más el 16% del IVA, son asumidos en su totalidad por el comprador de la vivienda.

7. Gastos de registro

Los gastos de registro tanto de la compraventa como de la hipoteca son asumidos al 100% por el comprador de la vivienda. Apenas tenga la escritura pública, debe llevarla a la oficina de Registro de Instrumentos Públicos del municipio donde se encuentra inscrito el inmueble. Las tarifas son las siguientes:

-Impuestos municipales: 1% sobre el valor de la venta.
-Derechos de Registro: 5 por mil sobre el valor de la venta, más 5 por mil sobre el 70% del valor de la hipoteca.

Gastos de instalación
Aquí están incluidos los gastos que implican instalarse en su nueva casa, como por ejemplo la mudanza, reparaciones inmediatas de pisos, rejas, bombillos, cortinas, puertas, entre otros elementos. Así como la activación de contadores de luz o instalaciones de gas. 

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