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Si su situación financiera no permite adquirir la vivienda que necesita

Revise si podría comprar esa “segunda opción” que sí sea acorde con su capacidad financiera. Si las opciones están muy lejos del presupuesto, seguramente debe pensar en una opción más realista. Si la diferencia no es tanta, lo más recomendable es enfocar sus esfuerzos en la gestión de su presupuesto, ya sea para ahorrar más dinero para la cuota inicial o disminuir su nivel de endeudamiento.

Aprenda a crear y administrar un presupuesto.

Si está listo financieramente para comprar la vivienda que desea

Inicie entonces el proceso de compra de vivienda adelantando las siguientes actividades:

1. Reunir los dineros para la cuota inicial. Si la vivienda que piensa adquirir es de Interés Social, estos dineros debe consignarlos en una Cuenta de Ahorro Programado. 
2. Tramitar la solicitud del Subsidio Familiar de Vivienda si piensa utilizarlo para la compra. Aquí le explicamos cómo.
3. Inicie la búsqueda de su nueva casa de acuerdo con los siguientes criterios. Aprenda cómo
4. Aprenda cómo obtener el crédito hipotecario para que inicie los trámites.

Aprenda también sobre: 

-Viviendas en propiedad horizontal

-Compra de vivienda sobre planos

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Con el fin de asegurar el éxito de un proyecto, agilizar las ventas y minimizar costos, algunos constructores han cambiado la forma de comercializar los inmuebles. La figura tradicional implica construir primero y vender después, sin embargo, esta modalidad puede representarle al constructor un mayor costo financiero si no logra vender los inmuebles antes que se venza el crédito que adquirió para construir.

En la venta sobre planos, el constructor primero vende el proyecto y luego, cuando tenga un número de compradores que aseguren el punto de equilibrio, empieza a construir.

Dentro de las principales ventajas de comprar vivienda sobre planos se encuentran:

• El precio que negocia con el vendedor desde el comienzo, se mantiene hasta cuando la vivienda está construida y lista para entregarse, pero cuando la obra concluye, el valor comercial del inmueble generalmente se ha incrementado, obteniendo así una ganancia por la valorización. 

• La cuota inicial se paga por partes durante el tiempo que demore la construcción.

Para que el sistema de compra sobre planos funcione en términos de seguridad y transparencia, siempre debe estar involucrada una entidad denominada fiduciaria, cuya función principal es la de administrar los dineros de los compradores, asegurando que se inviertan en la construcción de la obra en los términos que el constructor ofreció. De igual forma, la fiduciaria también garantiza la devolución de los dineros, si la obra finalmente no se lleva a cabo.

Recomendaciones

Si el vendedor no es de reconocida trayectoria comercial, verifique que se encuentre debidamente registrado en la Subdirección de Control de Vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, DAMA. Para ciudades diferentes a Bogotá puede consultar esta información en las oficinas de planeación.

Al comprar se celebra un contrato denominado encargo fiduciario en donde se establecen las condiciones generales de la vivienda y del negocio, como el precio, la forma de separación, fechas de pago de la cuota inicial y las condiciones bajo las cuales se podrá iniciar la obra. Posteriormente, cuando ya se ha cumplido con los requisitos previos para comenzar la obra, se firma la promesa de compraventa.

Debe tener en cuenta que este documento no se firma con la constructora sino con una entidad fiduciaria a la cual se le debe entregar la cuota inicial de acuerdo con las fechas pactadas. Esta entidad se encarga de administrar los dineros de quienes quieren comprar y los entrega al constructor para que lleve a cabo la obra, tan pronto como se hayan cumplido las condiciones pactadas en el contrato.

Después de firmar el contrato, se debe esperar a que el constructor venda un número determinado de viviendas para comenzar la obra. Esta condición se encuentra contenida en el contrato fiduciario y por lo general corresponde a la venta del 40% o 50% del proyecto.

Para cuando se hayan vendido esas viviendas la fiduciaria empezará a entregarle al constructor los dineros para que comience la construcción del proyecto. Si el constructor no vende las unidades de vivienda necesarias para dar inicio a la obra, o si las vende pero no inicia la obra en el momento indicado, la entidad fiduciaria devolverá el dinero que aportaron los compradores, de acuerdo con lo establecido en el contrato.

¡Importante!

Comprar sobre planos puede traer sorpresas. Sus herramientas para decidir la compra serán el apartamento modelo (si lo hay) y las maquetas, pero hay cosas que no podrá ver hasta que le entreguen. Examine bien estas herramientas para minimizar el riesgo de estar insatisfecho cuando reciba su vivienda.

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El precio

Cuando compra vivienda nueva, hay pocas probabilidades de lograr disminuciones en el precio. Pero puede conversar con la constructora para obtener algunas cosas a su favor, por ejemplo, negociar la cuota inicial y el plazo de pago; si es vivienda sobre planos, también puede concertar la fecha de entrega que más le convenga.

Cuando la vivienda es usada, generalmente los vendedores piden un valor superior al que esperan obtener, con el ánimo de negociar, siempre que reciba un valor “negociable” busque argumentos que permitan bajar el precio, por ejemplo: pagos rápidos, el precio de construcciones similares en el sector, arreglos que deben efectuarse o el valor del avalúo.

Promesa de compraventa

Cuando esté decidido por un inmueble y acuerde un precio satisfactorio, debe definir con el vendedor los demás aspectos de la compra, los cuales quedarán explícitos en la promesa de compraventa.

En el caso de vivienda nueva, la constructora se encargará de la promesa de compraventa o encargo fiduciario, si la compra es sobre planos.

Conozca los aspectos principales de la promesa de compraventa.

Aspectos principales de una promesa de compraventa:

• Nombres completos y número de documento de identidad de todos los compradores y vendedores del inmueble.
• Estado civil de los contratantes (soltero, casado, divorciado, unión libre, viudo).
• Objeto del contrato o descripción del negocio que se llevará a cabo.
• Identificación del inmueble, es decir, si se trata de una casa o apartamento. Si el inmueble tiene parqueadero y/o depósito, deben mencionarse en el documento.
• Dirección exacta de la vivienda. Para todos los efectos legales se requiere que el inmueble se identifique con la ciudad y dirección correcta la cual debe ser la misma que se encuentra registrada en el Certificado de Libertad del bien. Si existiese alguna diferencia, se hará necesario solicitar la aclaración de la nomenclatura ante la oficina de Catastro y el registro de la correspondiente novedad en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
• Cuando se trate de un apartamento, se deben incluir los linderos generales y específicos del inmueble.
• Número del Folio de Matrícula Inmobiliaria.
• Valor de la transacción. Valor exacto de la venta así como la forma (ahorros, cesantías, subsidios, certificados de depósito a término, cheques, etc.) y fechas en que se realizará el pago.
• Arras. Esta figura hace referencia al pacto que hacen los contratantes de entregar una suma de dinero, en señal de la existencia del contrato que se celebra. En caso de que alguna de las partes se retracte, la parte afectada podrá exigir la restitución de esta suma. Si el contrato se lleva a cabo, entonces el dinero entregado como arras se tomará como parte del precio total de la venta.
• Tradición. Se refiere a la forma como el vendedor o vendedores adquirieron el inmueble, para lo cual se mencionan los nombres de quienes celebraron la negociación y la escritura por la cual se legalizó la operación. (Esto es opcional)
• Gravámenes. Se debe aclarar que el inmueble que se promete en venta no ha sido vendido con anterioridad ni prometido en venta a otras personas. También debe constar si sobre el inmueble existen limitaciones de tipo jurídico como por ejemplo hipotecas, embargos, patrimonios de familia y en general pleitos pendientes que obstaculicen la negociación. En caso de que exista alguno, se debe mencionar la obligatoriedad por parte de los vendedores de sanear el inmueble para su entrega.
• Gastos notariales, beneficencia y registro: Se deben mencionar quien asume los gastos de retención en la fuente, notariales, de impuestos distritales, registro, impuestos, servicios públicos y cuotas de administración. Por lo general estos gastos son asumidos de la siguiente forma: la retención en la fuente la paga el vendedor; los gastos notariales, se pagan por partes iguales entre comprador y vendedor, y los impuestos distritales y registro están a cargo del comprador. Impuesto predial se paga de manera proporcional entre vendedor y comprador tomando como fecha base la firma de la escritura pública. Los servicios públicos y de administración los asume el comprador a partir de la fecha de entrega real del inmueble. (Esto es opcional)
• Ciudad y Notaría en donde se firmará la escritura.
• Aunque no es indispensable, recomendamos hacer el reconocimiento de firmas (autenticación de firmas) de los compradores y vendedores ante una notaria, con el fin de darle un mayor grado de legalidad al negocio.

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Bibiana quiso cumplir su sueño de tener vivienda. Escogió un apartamento de 100 millones de pesos y en la constructora le explicaron que necesitaría 30 millones como cuota inicial y 70 millones de crédito, al revisar sus ingresos vieron que era posible obtener el crédito con su salario. Como sólo disponía de cinco millones en ahorros, vendió su carro y pidió a una amiga prestados 7 millones, con el compromiso de pagarle $500.000 mensuales más los intereses.

Al recibir su apartamento, Bibiana debió incurrir en los gastos de instalación: cortinas, rejas, muebles, electrodomésticos etc. los cuales adquirió con cheques posfechados, para mayor comodidad.

Poco tiempo después, Bibiana se encontró pagando cuotas mensuales por aproximadamente el 60% de su salario más los gastos de servicios, administración y televisión por cable. Bibiana ahora se encuentra preocupada, por que ha dejado de ahorrar y cree que el mes entrante no podrá pagarle a su amiga.

¿Cuál fue el principal error de Bibiana?

1. No negociar un plazo más largo con su amiga (Incorrecto. Aunque pagar un menor valor podría ayudarle, aún tiene los compromisos de los electrodomésticos, el crédito hipotecario etc. y ante emergencias incumplirá con las obligaciones). 

2. Tomar demasiados créditos al tiempo (Correcto).     

Consulte: ¿Cómo calcular su disponible para la cuota inicial?

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En este paso la recomendación es ser realista y contar con dinero propio.

Por qué pagar una cuota inicial

Porque demuestra que tiene un patrimonio propio, capacidad y voluntad de ahorro y hará todo lo posible por pagar cumplidamente el crédito hipotecario y mantener adecuadamente el inmueble, ya que es su capital el que está en juego. Adicionalmente, la entidad financiera no le prestará el 100% del valor de la vivienda.

Cuánto necesita para la cuota inicial

Debe contar por lo menos con el 30% del valor de la vivienda, los bancos pueden otorgar créditos hasta por el 70% restante (80% en el caso de VIS). 

Evite asumir deudas para la cuota inicial

No es recomendable, porque aumenta su nivel de endeudamiento y disminuye el valor del crédito hipotecario al que puede acceder. Conozca un error frecuente.

Cómo calcular el disponible para la cuota inicial

En primer lugar sumar los ingresos estables de todos los compradores. Si hay ingresos que en cualquier momento se pueden detener (por ejemplo comisiones de ventas), es mejor no tenerlos en cuenta por lo menos en su totalidad, para tener mayor seguridad.

Si la suma de los ingresos es inferior a cuatro salarios mínimos, puede solicitar el Subsidio Familiar de Vivienda, aprenda cómo solicitarlo haciendo clic aquí.

El principal componente de la cuota inicial son los ahorros que pueda utilizar pronto, las cesantías, primas e incluso lo que pueda obtener por vender bienes como un carro o un lote.

Es frecuente que las personas comprometan todo su dinero para la cuota inicial y posteriormente se vean en dificultades para pagar otros gastos que se ocasionan al comprar vivienda, por ejemplo costos de evaluación del crédito, escrituración y registro entre otros. Estos gastos son adicionales a la cuota inicial, si no dispone de dinero para cubrirlos, debe entonces descontarlos del disponible y contar con menos dinero para cuota inicial.

Si quiere saber acerca de los gastos adicionales consulte: ¿Cuánto cuesta comprar vivienda?

Utilice la siguiente calculadora para efectuar los cálculos de la cuota inicial, haciendo clic aquí.

Continúe con el paso 3: Calcule el valor del crédito que puede obtener y la vivienda que podrá comprar.

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Si ya escogió su casa o apartamento para estrenar y en este momento está en período de construcción, es importante que tenga en cuenta las siguientes recomendaciones durante el proceso de compra.

Comprar vivienda sobre planos consiste en escoger un inmueble antes de ser construido, es decir, separarlo mientras está en proyecto o en proceso de edificación. Esta es una opción muy común actualmente y ofrece diversas ventajas, como pagar por plazos la cuota inicial del inmueble durante el tiempo que dure la construcción, pactar el valor del inmueble desde el inicio y, si se acuerda con la constructora, realizar cambios sobre el plano inicial a tu gusto. Además, representa una buena inversión, ya que si el valor comercial del inmueble aumenta, podría obtener una ganancia por la valorización.

Como puede ver, hay infinitas ventajas, así como una serie de recomendaciones para que este sistema de compra sobre planos sea transparente y seguro. Saber Más, Ser Más le cuenta aquellas que debe tener muy presente:   

1. Trayectoria del constructor

Investigue el posicionamiento y la trayectoria comercial de la empresa constructora. Verifique que esté registrada en la Superintendencia de Sociedades o en la Subdirección de Control de Vivienda del Departamento Técnico Administrativo del Medio Ambiente, DAMA.

2. Dotación del apartamento o casa

Pida que le muestren los planos generales y detallados del proyecto, en compañía de un arquitecto.

3. Respaldo de una fiducia

Recuerde que siempre debe estar involucrada una entidad denominada fiduciaria (vigilada por la Superintendencia Financiera de Colombia), para que se encargue de administrar el dinero que invirtió como comprador; de esta manera asegura que se invierta en la construcción de la obra en los términos que el constructor le ofreció. Así mismo, garantiza la devolución de su dinero, en caso de que la obra no se realice.  

4. Firma de la promesa de compraventa

Recuerde firmarla, siempre y cuando se hayan cumplido los requisitos previos para comenzar la obra. A través de esta se materializa la compraventa, las condiciones y multas en caso de incumplimiento por alguna de las partes. La promesa debe constar por escrito y además debe firmarse y autenticarse en una Notaría.

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