• Si decide cambiar de inmueble y aún debe dinero al crédito hipotecario, debe en primer lugar cancelar al banco lo pendiente.

• Algunos compradores proponen quedarse con la deuda y seguir pagándola, en estos casos debe realizar la subrogación del crédito al comprador, si no lo hace, la obligación sigue a su nombre y si el comprador falla en los pagos, usted deberá responder.

• Al vender debe tener en cuenta sus gastos como vendedor, utilice la siguiente calculadora para estimar el monto.

Lo invitamos a utilizar la siguiente calculadora.

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Vivir a gusto es la principal gratificación de dar buen mantenimiento a un inmueble pero también cuide su inversión ya que cuando quiera cambiar de vivienda, podrá obtener un buen precio por ella.

Cuando se asigna un precio a una vivienda usada, se tiene en cuenta, el estado de conservación del inmueble y de las áreas comunes de la Propiedad Horizontal.

Conozca el mantenimiento que contribuye a proteger su inversión.

En las Propiedades Horizontales, el administrador debe velar por lo siguiente:

Antes de remodelar

• Es recomendable que acuda a un profesional para revisar la viabilidad de las mejoras, hacer adecuaciones sin tener en cuenta las especificaciones de construcción del inmueble puede causar daños significativos a la estructura.
• Si compró un inmueble con posibilidades de ampliación, debe seguir las indicaciones del proyecto de crecimiento que fue entregado por la constructora.
• Las remodelaciones, además de ser hechas por gusto, se requieren cuando hay deterioros graves o cuando los acabados son obsoletos, por ejemplo sanitarios, duchas, tuberías, etc. 
• Al remodelar tenga presente usar acabados acordes con el estrato del sector y las características socioeconómicas del mismo, si usa acabados de estrato 6 en un inmueble de estrato 4, no puede contar con que los clientes lo van a valorar.

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Planifique la mudanza

Una mudanza organizada es el primer paso para empezar bien. Por sencillos que parezcan, los siguientes consejos le ayudarán a evitar preocupaciones, haga clic para ver los consejos.

 Conozca el vecindario

Aunque lo haya hecho antes de comprar, recorra nuevamente en días y horarios diferentes los alrededores de la zona y ponga límites dentro de los cuales la familia se sienta segura.

Debemos ser parte activa de la vigilancia de nuestro conjunto o barrio, en la medida en que la vigilancia se multiplique por cada uno de los habitantes del sector, será casi imposible que ocurran robos o atracos.

Revise y proteja su vivienda

• Elabore un directorio con los números de emergencia a: Policía, Junta de acción comunal, Cruz Roja, Empresa de Energía, Acueducto, Gas Natural, Ambulancias, hospitales, clínicas o centros médicos, electricista, plomero, cerrajero, etc.
• Cambie las guardas de la puerta principal o instale cerraduras nuevas y accesorios de seguridad que considere necesarios. 
• Revise los seguros de las ventanas, si es necesario coloque rejas o instale una alarma. 
• Revise el estado de las instalaciones eléctricas y coordine el arreglo de las que presenten deterioro o riesgos de corto circuito. 
• Revise las instalaciones hidráulicas los grifos no deben gotear, los sanitarios no deben generar problemas que incrementen el consumo de agua. 
• Verifique que las instalaciones de gas estén bien y no se genere fuga de combustible. 
• Si la vivienda es nueva y encuentra problemas estructurales, de terminados o instalación, solicite al vendedor la reparación de las fallas. Esta garantía, por lo general se extiende por un año. 
• Compre un extintor de incendios como medida preventiva, colóquelo en un sitio de fácil acceso e informe a su familia sobre su ubicación y uso.
• Conozca la ubicación de los registros de agua y gas, así como los tacos de energía eléctrica.

Seguros

Al adquirir un crédito hipotecario o leasing habitacional, obtiene una póliza de seguro de vida y otra de incendio y terremoto, si su presupuesto lo permite, considere la posibilidad de obtener un seguro del hogar, que proteja el contenido de la vivienda (muebles y enseres) en caso de robo o pérdida por incendio, terremoto o inundación.

El seguro del crédito hipotecario protege el inmueble si llegara a ocurrir un siniestro de incendio o terremoto, pero no responderá por el contenido que hay en él, ni tampoco por las zonas comunes como por ejemplo las escaleras, los corredores, los ascensores, los pasillos, la fachada, las zonas de parqueo. En este último caso, los copropietarios deben pensar en adquirir una póliza que cubra estas zonas, para que en el eventual caso de sismo, incendio, inundaciones o cualquier otro siniestro, se garantice el arreglo o la reconstrucción de las mismas.

 Decoración de la nueva vivienda

Seguramente tiene muchas ideas para decorar su hogar, pero debe ser prudente con los gastos. Elabore la lista de las mejoras que desea hacer, los muebles que le gustaría comprar y los accesorios de decoración de su agrado, enseguida, priorícelas por orden de necesidad y estime cuánto podrían costar, así podrá incluirlas en el presupuesto mensual.

 Inmuebles en Propiedad Horizontal

Cuando vamos a vivir en un inmueble de conjunto cerrado o edificio de apartamentos, viviremos y compartiremos en comunidad, tenga en cuenta lo siguiente:

• La propiedad privada y áreas comunes bajo el régimen de propiedad horizontal, se presentan dos tipos de propiedades: la propiedad privada, que corresponde a su casa o apartamento y las áreas o zonas comunes que son las que comparte con todos los vecinos que también forman parte del conjunto habitacional, tales como las zonas de parqueo, el salón comunal, ascensores, escaleras, alumbrado de la copropiedad, las zonas de recreación o zonas verdes, entre otras.
• El pago de la cuota de administración. Todos los propietarios deben conservar y mantener en buen estado las áreas y bienes comunes. Por ello es importante el pago puntual de los servicios compartidos, que se pagan con el dinero recaudado con la cuota de administración. Siempre mantenga al día los pagos de la administración. 
• Pagos adicionales. Se pueden presentar gastos imprevistos como por ejemplo la pintura general del conjunto, la remodelación de un salón comunal, reparación o cambio de tanques de agua, etc., estos gastos son autorizados en las reuniones de copropietarios y son de carácter obligatorio, pues buscan el beneficio general de la comunidad. Los valores, periodicidad, recaudo y forma de pago son acordados por los copropietarios.

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• Mitos

1. “Los bancos pueden financiar hasta el 100% del valor de la vivienda”

De acuerdo con la Ley 546 de 1999, el porcentaje de financiación para vivienda mediante un crédito hipotecario está limitado a máximo el 70% del valor de la vivienda (80% en el caso de Viviendas de Interés Social, VIS). Por esta razón siempre será necesario que las familias cuenten con una parte del valor total del inmueble, bien sea con recursos propios, cesantías o un subsidio de vivienda de las cajas de compensación familiar o del Gobierno.

Tenga en cuenta que en el caso del leasing habitacional, no está limitado el porcentaje de financiación, siempre y cuando usted tenga la capacidad de pago suficiente y las condiciones y políticas de las entidades financieras que lo ofrecen.

2. “Los remates inmobiliarios, la manera más económica de comprar vivienda”

Aunque esta forma de comprar casa o apartamento es muy atractiva para las personas, es necesario revisarla con lupa. No solo se trata del precio ofertado, sino también de las deudas o gastos que trae consigo comprar un bien rematado, porque si llegara a quedar un saldo, se le entregará al deudor. Adicionalmente pueden existir deudas de administración, servicios públicos, impuestos, etc.

3. “Las tasas de interés de los créditos hipotecarios son altísimas”

Al ceder la propiedad del dinero se corre el riesgo de perderlo, es por ello que las entidades financieras tienen distintas tasas de interés según el destino que se le dé al dinero: a más riesgo más costoso será el crédito. En el caso del crédito hipotecario, el riesgo para la entidad es bajo, en la medida que el inmueble mismo actúa como garantía del préstamo, por lo que las tasas de interés son mucho más bajas que las de otro tipo de créditos, como por ejemplo los de consumo (incluida tarjeta de crédito).

4. “Los créditos hipotecarios son peligrosos”

Las entidades bancarias son el mejor aliado para comprar vivienda propia. Ellos lo asesoran en esta importante decisión de acuerdo con sus necesidades, evalúan su capacidad crediticia para decidir qué vivienda comprar, le indican cuál es su capacidad de pago y le brindan un acompañamiento permanente.

A través del préstamo del dinero, apoyan a los colombianos para que cumplan el sueño de tener vivienda propia. Asimismo las entidades, le ofrecen diferentes sistemas de amortización (en UVR o en pesos) para adquirir el crédito hipotecario u leasing habitacional, que le permiten acomodarse a una cuota mensual que más le convenga, de acuerdo a su flujo de caja, y lo más importante, son entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera.

5. “El banco solo me aprueba el préstamo si ya escogí el inmueble”

Los bancos le hacen un estudio y una valoración de su capacidad de pago, es decir una pre aprobación de crédito, sin tener el inmueble escogido, y en función de esta le indica hasta cuánto dinero le puede prestar. Para la aprobación del crédito se hace necesario el cumplimiento de otros requisitos entre ellos el avalúo del inmueble que se desea adquirir. 

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1. Instalándose en su nueva vivienda

Consejos para iniciar su vida como propietario.

2. Cómo ser un buen vecino

Todos queremos tener buenos vecinos, usted también debe serlo.

3. Conserve su inmueble y su inversión

Bienestar para usted y protección para su inversión.

4. Ahorre en servicios públicos y cuide el medio ambiente

Sencillos consejos, grandes beneficios.

5. Venta de su inmueble

Si decide cambiar, aprenda qué debe tener en cuenta. 

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Los bancos hipotecarios tienen convenios con aseguradoras para facilitar el trámite del seguro, sin embargo, si decide tomar los seguros con una compañía diferente, podrá hacerlo si cumplen con las coberturas que el banco requiere.

Debe tomar los seguros de incendio y terremoto -obligatorios por ley- y de vida -requisito de los bancos-. Existen otros seguros que también le pueden interesar y le ayudarán en caso de problemas en el hogar, estos son opcionales.

El seguro de vida, cubre el valor de la deuda en caso de fallecimiento del deudor o de sufrir una incapacidad total y permanente.

• En caso de varios deudores, cada uno puede asegurarse por el 100% de la deuda, o puede asegurarse cada uno por un porcentaje diferente. Conozca ejemplos 

• El valor del seguro depende de la edad de la persona asegurada y el saldo de crédito.

Para tomar las pólizas de seguros, hay dos procedimientos:

• Inscripción automática, los compradores diligencian un documento denominado “Declaración de asegurabilidad” indicando su estado de salud. 

• Inscripción con examen médico y análisis de laboratorio, los parámetros dependen de cada aseguradora, generalmente, para créditos mayores a $400 millones de pesos se solicitan exámenes a personas de menos de 55 años. Para mayores a 55, se solicitan desde $200 millones. 

Los procedimientos son examen médico, análisis de orina, análisis completo de sangre, radiografías de tórax, electrocardiograma y HIV.

El seguro de incendio y terremoto, cubre el inmueble en caso de estos siniestros y depende del valor de la vivienda.

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En qué consiste

Las copias de las escrituras y el certificado de tradición y libertad expedidos por la Oficina de Instrumentos Públicos se llevan al banco o al abogado que elaboró el estudio de títulos junto con el acta de recibo del inmueble.

Los documentos son revisados por el abogado, quien emite el concepto favorable una vez haya verificado la ausencia de inconsistencias. En caso de encontrarse inconsistencias, se debe hacer la corrección respectiva y se ingresará a la Oficina de Registro nuevamente, que tomará los tiempos establecidos como si se tratara de la primera vez.

Para efectuar el desembolso todos los solicitantes deben firmar el pagaré en blanco con una carta de instrucciones que define como diligenciarlo. También deben firmar las declaraciones de asegurabilidad por los riesgos de vida, incendio y terremoto o entregar las pólizas correspondientes si utiliza una compañía diferente a la sugerida por el banco. 

En un tiempo aproximado de dos días hábiles, el banco procede a realizar el desembolso para pagar al vendedor ya sea mediante la expedición de un cheque, subrogando la deuda o abonando el dinero en una cuenta de ahorros o corriente del vendedor.

El banco se quedará con la primera copia de la escritura, como garantía del crédito desembolsado.

Cuando se compra una vivienda a un constructor, todos los trámites o la mayoría de ellos, son realizados por el vendedor a fin de dar agilidad y de facilitar el trámite para el comprador. Permanezca en frecuente contacto con la constructora para recibir instrucciones.

Recomendación

Si la vivienda es nueva, luego del desembolso le recomendamos estar pendiente de que el constructor adelante los trámites de levantamiento de la hipoteca en mayor extensión (la correspondiente al crédito que solicitó la entidad para construir), así, cuando desee vender su inmueble no tendrá ningún inconveniente para hacerlo.

¡Importante!

Si compra una vivienda que se encuentra hipotecada a un banco, no omita hacer el trámite respectivo de subrogación, pues la omisión de este proceso le puede generar inconvenientes, por ejemplo:

-No habrá cubrimiento de seguros de vida, incendio y terremoto.
-No podrá solicitar ninguna certificación con fines comerciales o tributarios, toda vez que quien figura ante el banco como deudor es la persona que le vendió.
-No podrá solicitar cambios sobre el crédito como sistema de amortización, aumento o disminución de plazo o una posible reestructuración.

Qué documentos requiere

–Copias de las escrituras y el certificado de tradición y libertad expedidos por la Oficina de Instrumentos Públicos.
–Acta de recibo del inmueble.

¡FELICITACIONES! Ha culminado el aprendizaje para obtener un crédito hipotecario.

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Las copias de la escritura se ingresan a la Oficina de Instrumentos Públicos, donde se registran todas las transacciones de bienes inmuebles, allí se cancelan los impuestos y derechos de registro.

Los documentos pasan a estudio por parte de los abogados calificadores de la Oficina de Registro para efectuar la anotación de la compra y la hipoteca en el certificado de tradición y libertad del inmueble.

Recibirá las boletas de Registro, que son los documentos que acreditan el pago de las sumas antes mencionadas y que necesitará posteriormente para reclamar la escritura y los nuevos certificados.

El trámite de registro tarda en promedio entre 5 y 15 días hábiles dependiendo de la ciudad de ubicación de la oficina de registro.

 Qué documentos requiere

Primera y segunda copia de la escritura.

 Gastos que debe prever

Conozca las tarifas de registro y utilice nuestra calculadora para estimar un valor aproximado de los gastos de su compra, puede cargar los cálculos en la libreta de cuentas para después imprimir o guardar en su computador.

¡Importante! Estos valores son aproximados y pueden variar ya que nuestras calculadoras utilizan datos promedio del mercado.

 Tarifas

Las tarifas plenas para los gastos de esta etapa que son a cargo en su totalidad del comprador son:

-Impuestos municipales: 1% sobre el valor de la venta

-Derechos de Registro:

1. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $99’591.795 y $110’657.550 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 4.71 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

2. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $110’657.550 y $221’315.100 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.3 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.3 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

3. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $221’315.100 y $368’858.500 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.6 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.6 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

4. Además, la vivienda que no es de interés social y que sobrepase los $368’858.500 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.7 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.7 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

5. De otra parte, si la Vivienda es de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP) pero no es subsidiable, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 50% del 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 40% del 5 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

6. Finalmente, si la Vivienda es de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP) y adicional hace merito a ser subsidiable, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 50% del 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 10% del 5 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca.

 Desembolso

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En qué consiste

Un abogado experto revisará la situación jurídica del inmueble que desea adquirir, el banco le indicará el abogado responsable del estudio de títulos.

Si compra vivienda nueva la mayoría de las veces el área de tramitación o legalización de la constructora se encarga de hacer estos trámites ante el abogado respectivo y solo debe estar pendiente de la respuesta.

Si el estudio de títulos no tiene observaciones, el abogado procede a elaborar un informe y la minuta de hipoteca, es decir, el borrador de la escritura de hipoteca. Es posible que existan observaciones que deben resolverse por parte del vendedor antes de la fecha de desembolso, como por ejemplo hipotecas, embargos o patrimonios de familia en proceso de cancelación.

Una vez el abogado ha realizado el estudio de títulos completo, se debe comunicar con usted e informarle la fecha, el turno, la notaría y la hora de la firma de la escritura.

Qué documentos requiere

Debe entregar en la oficina del abogado los siguientes documentos:

Copia de la carta de aprobación
Certificado de libertad
Promesa de compraventa
Copia de las escrituras
Copia del avalúo comercial
Autoavalúo o impuesto predial
Fotocopia de las cédulas de compradores y vendedores
Paz y salvo de contribución por valorización
En caso de ser inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal presentar copia del reglamento con adiciones o modificaciones si las hubiere.

Gastos que debe prever

El estudio de títulos tiene un costo promedio del 1.2 por mil.

Utilice nuestra calculadora para conocer un valor aproximado, puede cargarla en la libreta de cuentas para después imprimir o guardar en su computador.

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En qué consiste

Cuando usted se acerque a la entidad que ha seleccionado, recibirá la “solicitud de crédito” y la lista de Peritos que pueden realizar el avalúo al inmueble.

• Si el inmueble es nuevo y el proyecto de construcción está financiado por un banco, la información es ofrecida en la sala de ventas. Puede solicitar el crédito o leasing con el banco de su preferencia, las ventajas de hacerlo con el que sugiera la constructora es que esta le ayudará a agilizar los trámites.
• En caso de vivienda usada, puede acercarse a las oficinas o áreas de crédito del banco para recibir la información. 
• Diligencie claramente la solicitud, evitando enmendaduras; verifique nombres, direcciones y números telefónicos que escribirá.
• Comuníquese con el Perito para solicitar el avalúo del inmueble. Para efectuar este estudio, el Perito va a realizar una visita al inmueble, de manera que es necesario coordinar el día y hora con el vendedor.

Una vez tenga toda la documentación, entréguela al banco para que se inicie el proceso de evaluación de la solicitud del crédito o leasing habitacional.

Qué documentos requiere

Haga clic para conocer la lista de documentos necesarios para radicar la solicitud en el banco, cada entidad podrá solicitar otros documentos complementarios, los que mencionamos aquí son solo una referencia para que usted tenga conocimiento de la documentación que deberá preparar. 

Gastos que debe prever

En esta etapa debe contar con certificados de tradición y libertad del inmueble, pagar el avalúo, autenticar la promesa de compraventa (si lo desea) y cancelar el estudio de crédito (en algunos bancos no tiene costo).

Utilice nuestra calculadora para tener un estimado de los gastos (puede ir almacenando los cálculos en su libreta de cuentas para guardarlos en su disco duro o imprimir). 

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