Puede leer: ¿Cómo comprar casa con mal crédito?

¿Qué es una compra de cartera?

Una compra de cartera es un tipo de crédito que se da cuando un banco le ofrece unificar sus deudas actuales en otro préstamo consolidado con menores tasas de interés. Entonces, una compra de cartera pretende que el pago del nuevo préstamo consolidado sea menor a la suma de los otros créditos o que pueda pagar todos sus créditos más rápido.

La tasa de interés no es el único factor que usted debe tener en cuenta, también debe evaluar otras variables que son determinantes para entender lo que está haciendo con sus finanzas personales mediante una compra de cartera:

•   El plazo de financiación al que su deuda será diferida. Si reduce el plazo no se reducirán los pagos mensuales, pero sí acabará pagando sus deudas más rápido. Si puede hacerlo, eso le beneficiará mucho, pues lo mejor es no tener deudas financieras para no pagar costos de interés.
•   Las condiciones y requisitos que el banco tiene. Los posibles cargos adicionales, como costos por el estudio de crédito, costo de los seguros asociados a la deuda e incluso que tan flexible es el banco en el momento de refinanciar una deuda.
•   Los términos del contrato que está firmando. Asegúrese de entender todos los aspectos de la oferta.

¿A qué productos puedo hacer compra de cartera?

Puede hacer compra de cartera para:

•   Créditos hipotecarios.
•   Préstamos de vehículo.
•   Libranzas.
•   Créditos de consumo o libre inversión.
•   Tarjetas de crédito.
•   Créditos rotativos.

Le interesa: Pagar de contado o a cuotas, las ventajas de ambas alternativas. 

Beneficios de la compra de cartera

Revisemos algunos beneficios que puede traer la compra de cartera:

•   Puede traer las deudas que tenía de un crédito a un solo lugar ya que está adquiriendo un nuevo préstamo para saldar la deuda.
•   Puede elegir financiar desde $10.000.000 hasta $100 millones, el monto mínimo y máximo estará dado por cada entidad financiera.
•   Puede financiar el nuevo crédito entre 12, 15 a 60 meses. Recuerde que las condiciones de financiación están dadas por cada banco. No olvide también que debe ser responsable en el pago de la obligación con el nuevo préstamo, ya que, si se descuida o tiene un mal flujo de caja, podría estar cayendo en moras y sobreendeudamiento nuevamente.

Requisitos para la compra de cartera

En general para acceder a este producto financiero, la mayoría de los bancos y entidades financieras tienen los siguientes requisitos:

•   Para la solicitud de compra de cartera debe tener las certificaciones de deuda de los créditos que desee consolidar así como también la fotocopia de su documento identidad ampliada al 150%.
•   Algunos bancos le piden tener ingresos iguales o superiores a 1.44 salarios mínimos.

Si es empleado dependiente o pensionado debe tener a la mano:

•   Certificado laboral no mayor a 30 días especificando cargo, antigüedad, salario y tipo de contrato.
•   Comprobantes de pago del último mes o dos últimas quincenas.

Si es independiente, tenga a la mano:

•   Un certificado de Cámara y Comercio no mayor a 30 días.
•   Estados financieros del último semestre.
•   Declaración de renta o carta de no declarante – si es necesario –.
•   Extractos bancarios de los últimos tres meses.

Por último, le recomendamos visitar las herramientas de midatacredito.com que le resultarán útiles para saber si es viable o no para usted el hacer una compra de cartera: los simuladores de cuota, duración y máximo del préstamo. Con estos simuladores usted podrá comparar las tasas de interés y los plazos de pago (sin dejar a un lado los cargos adicionales ya mencionados) para decidir si esta es una buena opción para usted.  

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: Borrón y cuenta nueva, el beneficio que eliminará reportes negativos de las centrales de riesgo. 

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Cuando tenga una idea aproximada del valor del crédito que necesita, así como del sistema de amortización y los plazos que quisiera, puede empezar a buscar las entidades donde puede solicitar el crédito.

Si aún no ha escogido una vivienda, puede solicitar una preaprobación y conocer de cuánto puede disponer.

Es recomendable que recoja la información de varias entidades para poder comparar los términos ofrecidos y así escoger donde iniciar el proceso.

Para empezar pregunte en el banco o entidad financiera donde tenga sus productos, a sus amigos que tienen crédito, o seleccionar dos o tres entidades de la lista y llamar al call center o visitar una de las oficinas.

A continuación se encuentra la lista completa de bancos especializados en crédito hipotecario, donde podrá consultar acerca de su crédito:

Qué comparar

• Tiempo de procesamiento de la solicitud de crédito: si tiene urgencia por comprar, organizar su flujo de caja o definir compromisos de pago con el vendedor, debe preguntar por los tiempos que demorará el proceso de evaluación del crédito en cada entidad.  
• Facilidades para realizar pagos: es muy importante poder pagar con comodidad y sin contratiempos; así evitará retrasos y costos adicionales, pregunte en el banco si pueden descontar las cuotas mensuales directamente de su salario (esta figura se conoce como “libranza”); si pueden descontar el dinero de su cuenta de ahorros automáticamente y si cerca de su vivienda o lugar de trabajo hay oficinas donde pueda realizar los pagos y solucionar inquietudes sobre su crédito.   
• La tasa de interés: la diferencia puede significar una cuota más favorable.
• Costos del crédito: compare el valor del estudio del crédito, del avalúo y del estudio de títulos.
• Valor de los seguros, pues cada entidad tiene pólizas colectivas con diferentes valores y coberturas.

Haga clic para descargar un formato en el que puede ir anotando la información para luego comparar.

Conozca la guía completa para tramitar el crédito.

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Una tasa de interés más baja significa una cuota más cómoda. Observe cómo para un crédito de $1.000.000 a 15 años varía la cuota a medida que baja la tasa de interés (las cuotas del ejemplo no incluyen seguros):

(1) Se asume una variación del 3% en el IPC.
(2) Cuota constante en UVR. Tasas tomadas como ejemplo a partir de la máxima autorizada.

La diferencia se aprecia mejor cuando se multiplica el valor de la cuota por el número de millones que se solicitarán en préstamo, por ejemplo:

Si el crédito es en UVR, intente obtener la menor tasa remuneratoria, por ejemplo UVR + 9.0% es mejor que UVR + 11.0%.

UVR ( Depende de la inflación  -> Igual para todos los bancos) + 11.00% (Buscar la más baja –> Depende del banco)

Si el crédito es en pesos la tasa es fija.

Se asume una variación del 3% en el IPC.

Para UVR, se toma el sistema de amortización Cuota Constante en UVR y para Pesos el de Cuota Constante en Pesos. Tasas tomadas como ejemplo a partir de la máxima autorizada. 

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1. Para cerrar la compra

Promesa de compraventa

2. Para la solicitud del crédito hipotecario 

NOTA: Si usted es independiente y no tiene cuentas corrientes o de ahorro, puede presentar documentos que demuestren el desarrollo de la actividad y el valor aproximado de los ingresos, como por ejemplo facturas de compra venta, referencias de proveedores o  libro de registro de ventas y gastos.

3. Para el Estudio de Títulos

• Copia de la carta de aprobación del crédito 
• Certificado de Tradición y Libertad 
• Promesa de compraventa 
• Avalúo comercial  
• Copia de las escrituras de los últimos 10 años solicitadas por la entidad financiera para inmuebles usados
• Certificado de constitución y gerencia del vendedor (si es una constructora) 
• Reglamento de propiedad horizontal,  si aplica. 
• Copia del comprobante de pago del estudio de títulos

4. Para elaborar las escrituras en la Notaría

• Copia de la carta de aprobación del crédito 
• Promesa de compraventa 
• Minuta de hipoteca 
• Fotocopia de las cédulas de ciudadanía 
• Comprobante de pago del Impuesto Predial (si el inmueble es usado) 
• Certificado de valorización por beneficio general (si aplica)

5. Para registro de las escrituras

• Dos copias de la escritura
• Recibo de pago de impuestos y derechos de registro

6. Para solicitar el desembolso del crédito

• Primera copia de la escritura registrada 
• Certificado de Tradición y Libertad actualizado con el registro de la hipoteca 
• Formulario de calificación expedido por la Oficina de Registro 
• Acta de recibo del inmueble
• Firma del pagaré en blanco y carta de instrucciones
• Declaración de asegurabilidad por los riesgos de vida, incendio y terremoto.

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1. Certificados de tradición y libertad, cuando el inmueble es usado, para revisar la historia del mismo. El certificado tiene un costo para 2018 de $16.300 por cada inmueble, es decir, si es un apartamento con garaje y depósito, necesitará tres certificados. Si solicita el certificado por medio electrónico tendrá derecho un descuento del 6% sobre la tarifa, es decir pagará $15.400.

2. Autenticación de la promesa de compraventa en Notaría, para 2018 el costo es de $4.284 más IVA por cada firma.

3. Gastos para el crédito hipotecario:

• Estudio de crédito, las tarifas de los bancos hipotecarios pueden variar, incluso algunos bancos no cobran el estudio del crédito. El valor promedio puede estar  entre $67.000 y $100.000. 
• Avalúo: El costo del avalúo representa el 1 por mil del valor comercial del inmueble.  
• Estudio de títulos:El valor a pagar varía en cada banco, un promedio del mercado es del 1.2 por mil sobre el valor comercial del inmueble, el valor máximo generalmente no supera 1 salario mínimo mensual.

4. Gastos de cierre:corresponden a los gastos que formalizan la transferencia de la propiedad del inmueble, para que sea el propietario legalmente y se registre la hipoteca sobre el mismo. Los gastos son los siguientes: 

• Gastos de registro: corresponden al registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Las tarifas plenas para los gastos de esta etapa son:

• Impuestos municipales: 1% sobre el valor de la venta. 

• Derechos de Registro:  

1. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $99’591.795 y $110’657.550 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 4.71 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

2. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $110’657.550 y $221’315.100 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.3 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.3 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

3. La vivienda que no es de interés social y que se encuentra entre $221’315.100 y $368’858.500 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.6 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.6 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

4. Además, la vivienda que no es de interés social y que sobrepase los $368’858.500 de pesos, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 5.7 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 70% del 5.7 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

5. De otra parte, si la Vivienda es de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP) pero no es subsidiable, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 50% del 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 40% del 5 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca. 

6. Finalmente, si la Vivienda es de interés social (VIS) o de interés prioritario (VIP) y adicional hace merito a ser subsidiable, deberá pagar el 1% del valor de la venta para el impuesto de beneficencia, el 50% del 4.71 por mil del valor de la venta para el registro de venta y el 10% del 5 por mil del valor de la hipoteca para el registro de la hipoteca.

5. Gastos de instalación: corresponden a todos los necesarios para vivir en su nuevo hogar, se incluyen entre otros: 

• Mudanza 
• Rejas 
• Pisos 
• Bombillos o lámparas 
• Cortinas 
• Puertas, si faltan algunas 
• Activación de contadores de luz o instalaciones de gas 

Estos gastos pueden representar mucho dinero y si no lo ha presupuestado, afectará negativamente su flujo de caja, es importante que se anticipe a ellos.

 6. Gastos financieros: corresponden a los intereses del crédito de vivienda o la comisión del Fondo Nacional de Garantías, cuando se requiera. 

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Si su situación financiera no permite adquirir la vivienda que necesita

Revise si podría comprar esa “segunda opción” que sí sea acorde con su capacidad financiera. Si las opciones están muy lejos del presupuesto, seguramente debe pensar en una opción más realista. Si la diferencia no es tanta, lo más recomendable es enfocar sus esfuerzos en la gestión de su presupuesto, ya sea para ahorrar más dinero para la cuota inicial o disminuir su nivel de endeudamiento.

Aprenda a crear y administrar un presupuesto.

Si está listo financieramente para comprar la vivienda que desea

Inicie entonces el proceso de compra de vivienda adelantando las siguientes actividades:

1. Reunir los dineros para la cuota inicial. Si la vivienda que piensa adquirir es de Interés Social, estos dineros debe consignarlos en una Cuenta de Ahorro Programado. 
2. Tramitar la solicitud del Subsidio Familiar de Vivienda si piensa utilizarlo para la compra. Aquí le explicamos cómo.
3. Inicie la búsqueda de su nueva casa de acuerdo con los siguientes criterios. Aprenda cómo
4. Aprenda cómo obtener el crédito hipotecario para que inicie los trámites.

Aprenda también sobre: 

-Viviendas en propiedad horizontal

-Compra de vivienda sobre planos

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Ser un propietario feliz, depende en gran medida de la preparación que realice, evite las decisiones apresuradas. 

Contestando las siguientes preguntas, podrá determinar si se ha preparado correctamente para comprar vivienda. Si alguna de sus respuestas es negativa, aún puede mejorar su preparación: 

Tips:

-Haga muy bien las cuentas: además de la cuota inicial, requiere dinero para los gastos de cierre (escrituración y registro) e instalación en el nuevo hogar. 

-Si va a usar un crédito, prefiera los hipotecarios pues generalmente ofrecen buenas alternativas de tasas de interés, plazos, seguros y disminución de impuestos, conozca las ventajas.

-Evite tomar deudas para la cuota inicial. 

-El valor del crédito para comprar vivienda depende de su capacidad de pago y nivel de endeudamiento. 

–La calificación que tenga ante las centrales de riesgo será muy importante a la hora de tramitar su crédito.

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Los créditos hipotecarios pueden otorgarse mínimo a 5 años (60 meses) y máximo a 30 años (360 meses). Entre más corto sea el plazo el valor de las cuotas es más alto, lo que requiere una mayor capacidad de pago, sin embargo, se pagan menos intereses ya que en cada pago se hace un mayor aporte a capital.

Observe cómo en un crédito de $1.000.000 disminuye el valor de la cuota mensual a medida que aumenta el plazo:

(*) Se supone una variación del 3% en el IPC, para una tasa de UVR+12,40
Cuota constante en UVR. Tasa tomada como ejemplo a partir de la máxima autorizada. No incluye estimación de seguros. 

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Para acceder al beneficio se debe tener en cuenta que los cupos serán asignados para cada año por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público y que el beneficio se otorgará por orden de llegada. Los requisitos para acceder son:

Para postularse, los hogares que cumplan las condiciones deben presentar su solicitud por escrito a la entidad financiera antes del desembolso del crédito o del inicio del contrato de leasing habitacional.

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