Una negociación nunca es un proceso fácil. Ambas partes siempre estarán buscando la forma de sacar el mayor provecho al acuerdo. Por esta razón, si usted quiere empezar con el proceso de adquirir vivienda propia, le recomendamos que tenga en cuenta las siguientes recomendaciones.

Tenga claras sus restricciones financieras

Siempre es ideal antes de tomar cualquier decisión, especialmente si esta es sobre una transacción financiera, como la compra de una casa, revisar el estado de su salud financiera. Esto le ayudará a tener las bases necesarias y saber con cuanto puede contar para realizar la compra. Hacer un presupuesto le ayudará a poner un límite al precio de la vivienda para empezar una negociación.

Para negociar el precio de una vivienda, no solo debe fijarse en su valor. También debe considerar todos los gastos adicionales que vienen con la compra de la vivienda. Algunos de estos son los gastos de escrituración, registro ante la Oficina de Instrumentos Públicos, avalúo, comisiones de créditos hipotecarios, seguros, cuotas de mantenimiento y otros servicios inmobiliarios.

En caso de contar con un crédito hipotecario, es importante tener en cuenta que sus ingresos deben ser suficientes para cubrir el pago del crédito y de todos los gastos necesarios .

Al momento de realizar la negociación del precio de la vivienda, usted debe haber realizado una comparación entre las diferentes tasas y subsidios que, a la fecha, le ofrece el mercado inmobiliario. Así mismo, debe tener claro su plan para pagar el inmueble.

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Investigue el mercado

Para llegar a un precio razonable asegúrese de hacer una investigación a consciencia del mercado inmobiliario de la vivienda que ha elegido, analice las viviendas que posean características similares a esa casa de la que quiere ser propietario. La ubicación, las dimensiones del inmueble, el estado de la vivienda y los servicios necesarios serán factores relevantes a la hora de negociar su precio.

Si no es una vivienda nueva, su estado también será un factor que considerar a la hora de poner en mesa un precio de negociación. ¿Cuánto tiempo lleva en el mercado? ¿Cuánto valen las viviendas por el sector y con características similares? Estas son preguntas a tener en cuenta.

Los errores más comunes a la hora de negociar el precio de una vivienda

Si bien cada negociación es diferente y trae sus propios retos, es importante que tenga en cuenta estos errores comunes que comete la gente a la hora de negociar el precio de la vivienda:

No informarse lo suficiente y con anticipación

Tal vez uno de los puntos más importantes es estar informado en todos los aspectos posibles. Conocer su estado financiero y el estado del mercado son los principales puntos a tener en cuenta.

Regatear por regatear

En caso de estar buscando una reducción en el precio de la vivienda, es importante saber justificar por qué lo está proponiendo. Recuerde que la información sobre el inmueble y el mercado le ayudará a argumentar con hechos por qué el pago debe ser más bajo.

No contar con el plan correcto de financiamiento

Tener un plan claro de cómo va a hacer la inversión de su nuevo hogar es un tema fundamental para poder empezar a negociar. Recuerde que existen varias opciones de financiamiento que le pueden ayudar a organizar su plan de compra. Para eso lo invitamos a leer ¿Cómo ceder un crédito hipotecario?

Una cosa más…

Esperamos que estos consejos le hayan servido Comprar una vivienda es un momento decisivo en la vida adulta. Aquí le ayudamos a negociar el precio de la vivienda de sus sueños.para empezar a planear la forma en la que va a negociar la vivienda de sus sueños.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: Aprende a invertir las cesantías en la compra de vivienda.

La entrada ¿Qué debo tener en cuenta a la hora de negociar el precio de una vivienda? aparece primero en Saber más, ser más.

En Saber Más Ser Más le contamos cuáles están vigentes en 2022, además de los requisitos para postularse, para que tenga en cuenta si puede acceder a estos beneficios o lo que debe tener en cuenta para aplicar:

1. Subsidio a la Tasa de Interés FRECH no VIS 2022

Este es uno de los subsidios del gobierno dirigido a familias que cuenten con un ingreso mensual conjunto de hasta 8 Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV) y que además estén interesadas en adquirir Vivienda de Interés Prioritario (VIP), inmuebles con un precio de hasta 70 SMMLV, o una Vivienda de Interés Social (VIS) inmuebles con un valor entre 70 y 135 SMMLV o 150 SMMLV (en el caso de aglomeraciones urbanas de más de un millón de habitantes definidas en el Decreto 1467 de 2019).

Las únicas condiciones son: que el valor de la vivienda no supere los valores anteriormente mencionados, no ser propietarios de vivienda en el país y no haber recibido algún subsidio a la tasa de interés por parte del Gobierno.

Para viviendas de hasta 70 SMMLV (VIP) cubre 5 puntos porcentuales de la tasa de interés del crédito y para viviendas de hasta 135 o 150 SMMLV (VIS) cubre 4 puntos porcentuales de la tasa ya mencionada, en ambos casos, durante los primeros 7 años de la vida del crédito. 

Para acceder lo único que debe hacer es solicitar el beneficio de interés en la entidad financiera y realizar el trámite necesario para la aprobación del crédito.  

2. Colombia mayor

Creado por el departamento de Prosperidad Social el subsidio Colombia Mayor tiene como misión garantizar la protección a los adultos mayores. A partir de lo anterior, Colombia Mayor entrega una ayuda económica a las personas desde los 54 años y que no tengan acceso a pensión o viven en extrema pobreza. Los requisitos para acceder son:

•   Ser colombiano.
•   Haber residido durante los últimos diez (10) años en el territorio nacional.
•   Tener mínimo tres años menos de la edad que se requiere para pensionarse por vejez (Actualmente 54 años para mujeres y 59 para hombres).
•   Carecer de rentas o ingresos suficientes para subsistir.

De acuerdo con SISBÉN IV, se toman todos los niveles de los grupos A y B y C hasta el subgrupo C1.

El subsidio fijado para 2022 es de $80.000, si el beneficiario vive en Bogotá este también tendrá acceso a una suma adicional cofinanciada por el Distrito. Encuentre más información sobre este programa, aquí.

3. Mi Casa Ya

Mi Casa Ya es un programa dirigido a hogares de una o más personas con ingresos hasta 4 SMMLV, quienes obtendrán por parte del Gobierno un subido a la cuota inicial de su vivienda y a la tasa de interés. Para hogares cuyo ingreso es menor o igual a 2 SMMLV el programa otorga un subsidio directo o SFV de hasta 30 SMMLV, si el ingreso está entre 2 y 5 SMLMV el subsidio asignado podrá ser de hasta 20 SMMLV.

Los beneficiarios del subsidio podrán acceder al subsidio a la tasa de interés, si hay disponibilidad de estos al momento del desembolso del crédito hipotecario o contrato de leasing habitacional, el cual durante los primeros 7 años de la obligación será de 5 puntos porcentuales sobre la tasa de interés pactada en la financiación si la vivienda es VIP – o vivienda de interés prioritario – y de 4 pp si es VIS – o vivienda de interés sociales – (mayor a VIP).

Para ser beneficiario de este programa es importante tener en cuenta los siguientes requisitos:

•   Tener ingresos totales menores a 4 SMMLV.
•   No ser propietario de una vivienda en el territorio nacional.
•   No haber sido beneficiado de un subsidio familiar de vivienda, ni de la cobertura de la tasa de interés previamente, salvo las excepciones previstas en la norma.
•   La solicitud debe realizarse ante un establecimiento de crédito o el Fondo Nacional del Ahorro. Todo el procedimiento es a través de la plataforma del programa.
•   Solo aplica para viviendas nuevas urbanas hasta tope VIS.

Puede saber más sobre este programa, aquí.

4. Subsidio al desempleo

Dirigido a la población cesante este busca apoyar a las personas dependientes o independientes que hayan perdido su trabajo con un incentivo económico que llega hasta los 2 salarios mínimos (2 millones de pesos) por tres meses. El primer requisito es haber estado afiliado a una caja de compensación por al menos un año – continúo o discontinuo – en los últimos tres años.

Revisemos otros requisitos para acceder a este subsidio a continuación:

•   Estar desempleado: que su situación laboral haya terminado por cualquier causa o en el caso de ser independiente su contrato haya cumplido con el plazo de duración pactado y no cuente con ninguna otra fuente de ingresos.
•   Inscribirse en cualquiera de los servicios de empleo autorizados pertenecientes a la Red de Servicios de Empleo y desarrollar la ruta hacia la búsqueda de empleo.
•   Estar inscrito en programas de capacitación y reentrenamiento en los términos dispuestos por la reglamentación que expida el Gobierno Nacional.
•   Para tener derecho al incentivo monetario por el ahorro voluntario de sus cesantías, quienes devenguen hasta dos salarios mínimos deberán haber ahorrado como mínimo el 10% del promedio de su salario mensual del último año. Para quienes devenguen más de 2 salarios mínimos al mes, el ahorro debe ser de  por lo menos el 25%.

5. Jóvenes propietarios

En mayo de 2021 el gobierno de Colombia presentó el programa ‘Jóvenes propietarios’, iniciativa que busca que los jóvenes del país puedan adquirir viviendas de interés social. Los principales requisitos para poder ser beneficiario de este programa son:

•   Tener entre 18 y 28 años.
•   Estar interesado en comprar una Vivienda de Interés Social nueva.
•   Tener ingresos inferiores a 4 salarios mínimos.
•   No ser propietario de vivienda.
•   No haber recibido un subsidio de vivienda del Gobierno Nacional anteriormente.
•   Para acceder a la garantía 100 % subsidiada, debe contar con ingresos inferiores a los 2 salarios mínimos legales vigentes (SMMLV).

La iniciativa otorga condiciones de financiación especiales para créditos hipotecarios. El Fondo Nacional del Ahorro ofrecerá créditos con tasas de interés bajas, desde 6,8 % efectivo anual. 

Adicionalmente, puede sumar los beneficios que otorgan otros programas como Mi Casa Ya, el subsidio sobre la cuota inicial que puede ir de los 20 SMMLV a los 50 SMMLV (dependiendo de la capacidad económica del hogar). Lea más sobre este programa en: El abecé de los programas de vivienda para jóvenes.

6. Familias en acción

Creado en el año 2000 este subsidio del gobierno busca garantizar calidad de vida a la población en condición de pobreza y pobreza extrema. Para apoyar de la mejor manera a esta población el gobierno se enfoca en los datos del Sisbén IV. El subsidio llega a través de la entrega de incentivos de salud y educación.

Saque papel y lápiz porque entre 2021 y 2022 las inscripciones se realizarán en dos etapas: la primera entre abril y octubre de 2021 y la segunda, entre julio y diciembre de 2022.

Tenga en cuenta que la convocatoria será manejada por cada municipio, que definirá los mecanismos para localizar y agendar a las familias. Prosperidad Social asegura que en los puntos de atención de Familias en Acción de cada municipio se informará la fecha, hora y lugar para realizar la inscripción.

Si está cerca la fecha de inscripción, en Saber Más, Ser Más le mostramos los requisitos para acceder a este subsidio.

• Haber sido encuestada con la metodología de Sisbén IV.
• Estar clasificado en los subgrupos A1, A2, A3, A4, A5, B1, B2, B3 o B4 del Sisbén IV.
• Tener registrada en su ficha Sisbén a los niños, niñas y adolescentes menores de 18 años

Si es convocado debe tener y presentar los documentos de identificación, los datos de la institución educativa en donde estudian los niños, niñas o adolescentes que se va a inscribir y el nombre de la IPS que atiende a todos los integrantes de la familia.

7. Semillero de propietarios

Este programa de arrendamiento social ofrece dos modalidades de subsidio: la primera, el subsidio al arriendo (SP Arriendo) y la segunda, al ahorro (SP Ahorro), ambas actúan como un puente para que los hogares de hasta 2 SMMLV logren las condiciones requeridas para acceder a Mi Casa Ya (MCY) o FRECH II, pero las familias solo podrán ser beneficiarias de una modalidad, es decir, deben elegir el “Semillero de propietarios” que mejor se ajuste a sus condiciones.

SP Arriendo está dirigido a hogares cuyos ingresos, en conjunto, no excedan los 2 SMMLV y en el que ninguno de sus miembros sea propietario de una vivienda o haya sido beneficiario de un subsidio para este fin, anteriormente. Adicionalmente, los hogares deben aprobar un análisis de riesgo crediticio realizado por el Gestor Inmobiliario Arrendador, conforme a los parámetros del Ministerio de Vivienda. Sobre las viviendas, estas podrán ser nuevas o usadas y no superar los valores de la VIS – vivienda de interés social –.

Los hogares que resulten beneficiarios de SP Arriendo, recibirán por parte de Fonvivienda un subsidio mensual de hasta el 60% de un SMMLV por un periodo máximo de 24 meses, como ayuda para el pago del arriendo y permitirle generar un ahorro. 

Finalizada la etapa de arrendamiento, el hogar tendrá a su disposición el ahorro logrado durante su permanencia en el programa además podrá aplicar a los programas de vivienda vigentes.

•   Si bien SP Arriendo aplica para viviendas nuevas o usadas, a la fecha los beneficios de programas como Mi Casa Ya y FRECH II aplican exclusivamente para viviendas nuevas.

Para postularte a este beneficio debe inscribirse aquí, luego recibirá en su correo el usuario y contraseña, debe ingresar, llenar el formulario y conseguir la documentación requerida, enviarlo y esperar la respuesta que lo habilita para ser parte del Semillero de Propietarios.

SP Ahorro está dirigido a hogares con ingresos de hasta 2 SMMLV, que cumplan con las condiciones de acceso a Mi Casa Ya y no hayan sido beneficiarios de SP Arriendo. Quienes salgan beneficiados obtendrán un subsidio adicional al de Mi Casa Ya de 6 SMMLV, siempre que logren un ahorro de 4,5 SMLMV en un plazo de 18 meses, es decir, recibiría un subsidio total de 26 SMMLV. 

Para postularse a esta segunda modalidad, deberá abrir un producto de ahorro en una entidad, está será la encargada de, en nombre del hogar, realizar la solicitud de asignación  del subsidio, dicha aplicación estará sujeta a que la familia haya ahorrado mensualmente mínimo el 25% de 1 SMMLV durante 18 meses continuos o que cuente con un saldo mínimo de 4,5 SMMLV en dicho producto, y cumplido este punto, dentro de los 6 meses siguientes debe contar con la aprobación de un crédito hipotecario o una operación de leasing habitacional.

8. Jóvenes en acción

Similar a “Familias en acción”, Jóvenes en acción es un programa del gobierno nacional que busca apoyar a los jóvenes en sus etapas de técnico, tecnólogo o profesional universitario. El programa entrega transferencias monetarias a los beneficiarios para mejorar sus condiciones durante su vida académica. Asimismo, Jóvenes en acción ofrece “procesos pedagógicos para promover y fortalecer las habilidades para la vida”.

Revisemos ahora los requisitos o lo que debe tener en cuenta para acceder a este programa del gobierno:

•   Tener entre 14 y 28 años de edad.
•         Ser joven bachiller.
•   Estar registrado en, por lo menos, una de las siguientes bases de focalización:

o   SISBEN III, y cumplir con el puntaje especificado en la página de Prosperidad Social – Jóvenes en acción.

o   Estar registrado en el Sistema de Información de la Estrategia Unidos.

o   Estar registrado en el Registro Único de Víctimas-RUV en condición de desplazamiento forzado y tener como estado: “INCLUIDO”.

o   Estar registrado en las listas censales de indígenas.

•   Estar registrado en las listas censales para jóvenes con medida de adoptabilidad y medida de responsabilidad penal del Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ICBF).

Asimismo, el aspirante debe asegurarse de que el municipio en el que vaya a estudiar o estudie se encuentre dentro de la cobertura geográfica del Programa, es decir, que se encuentre focalizado. 

Si el aspirante busca apoyo durante su carrera profesional universitaria no debe superar la cuarta matrícula; si es formación tecnológica profesional no superar la tercera matrícula; si es técnico profesional no haber superado la segunda matrícula. En el caso de aspirar el SENA debe pertenecer a las fichas que sean convocadas en cada jornada de pre registro.

9. Subsidio Familiar de Vivienda – Cajas de Compensación

Este subsidio está dirigido a los colombianos que tengan ingresos menores a 4 SMMLV y que necesiten los recursos para adquirir, construir o mejorar una VIS, son entregados por la Caja de Compensación Familiar a la que se encuentre afiliado. El valor del subsidio estará determinado por la cantidad de ingresos que recibe.

Hasta 2 SMMLV = hasta 30 SMMLV.

Entre 2 SMMLV y 4 SMMLV = hasta 20 SMMLV.

Para ser beneficiario de este subsidio es importante estar afiliado a una caja de compensación familiar, tener conformado un hogar (una o más personas que integren el mismo núcleo familiar), no ser propietario de vivienda (en el caso de adquisición o construcción) y no haber recibido un subsidio de vivienda con anterioridad.

El proceso y postulación se realizan directamente con la Caja de Compensación Familiar.

10. Ingreso solidario

Este programa ha beneficiado a las personas afectadas por la crisis sanitaria del coronavirus y que no hacen parte de los subsidios de adulto mayor, familias en acción y jóvenes en acción. El propósito es brindar ayudas a quienes están en la informalidad y se han visto afectados por la falta de empleo.

Aunque el programa se creó para combatir la crisis del coronavirus, para 2022 este subsidio estará vigente. 

La selección fue realizada por el Departamento Nacional de Planeación teniendo en cuenta las bases de datos del Sisbén, Departamento para la Prosperidad Social (DPS), y de otros ministerios. 

La entrega de estos ingresos está programada para la segunda semana de abril, quienes sean beneficiarios serán contactados vía telefónica o recibirán un mensaje de texto indicando la entidad bancaria donde deberán abrir su producto financiero, para más información ingrese a la página: https://ingresosolidario.prosperidadsocial.gov.co/ 

11. Concurrencia de subsidios

Para los hogares formales con ingresos de hasta 2 SMMLV interesados en la compra de una VIS, que cumplan con todos los requisitos de Mi Casa Ya, adicionalmente podrán optar por la complementariedad con el subsidio otorgado por su Caja de Compensación.

El monto máximo entregado por el Gobierno, en este caso será de hasta 20 SMMLV y el monto subsidiado por la Caja de Compensación Familiar (CCF) será de hasta 30 SMMLV.

Para postularse, no debe haber recibido ningún subsidio de vivienda con anterioridad, tampoco quienes ya hayan recibido la asignación del subsidio de Mi casa Ya, deben estar afiliados a una CCF, no deben ser propietarios de vivienda y sí, tener un hogar conformado.

Si cumple con los requisitos deberá, antes de realizar la solicitud, consultar la disponibilidad de cupos y tiempos de asignación en las CCF, dado que estos pueden agotarse, y luego, dependiendo la respuesta, hacer allí mismo la solicitud. Recuerde, la solicitud comienza en la Caja de Compensación Familiar y continúa en el establecimiento de crédito con la solicitud normal de Mi Casa Ya.

12. Devolución del IVA

La devolución del IVA es un beneficio creado por el gobierno nacional que busca compensar un porcentaje del valor pagado por concepto del conocido Impuesto al Valor Agregado en diferentes productos y servicios disponibles para la población colombiana.

La única organización encargada de dar este beneficio es el Departamento de Prosperidad Social quien se encarga de administrar los recursos destinados para este y otros programas sociales del Estado. Para 2021 se organizaron 6 entregas de dinero para los beneficiarios por un valor de $76.000 pesos en cada ciclo de pagos. Hoy en día, más de 2 millones de hogares en el territorio nacional se ven beneficiados gracias a esta iniciativa gubernamental.

Le interesa: Hablemos del fraude telefónico de la devolución del IVA ¿Cómo prevenirlo?

13. Subsidio para vivienda nueva No VIS

Este es uno de los subsidios del gobierno pensados para la clase media, busca que los colombianos que quieran comprar una vivienda con financiación diferente a interés social (No VIS), con valor mayor a 135 o 150 SMMLV, según el lugar donde esté el inmueble, y de hasta 500 SMMLV. Los beneficiarios recibirán  42 SMMLV, del año de asignación del subsidio, el cual se otorgará mensualmente durante los primeros 7 años de la obligación, esto es aproximadamente $439 mil de subsidio mensual en 2020.

El único requisito para acceder es no haber sido beneficiario de ninguna cobertura a la tasa de interés. Es importante resaltar que a partir de 2021 el 60% de los cupos se dispondrá para los hogares sin vivienda. Las postulaciones se deben realizar directamente en la entidad financiera al momento de solicitar el crédito hipotecario o leasing habitacional.

En tiempos de crisis donde el dinero escasea, no es fácil para muchos reunir el dinero para la cuota inicial de una vivienda, o gestionar sus ingresos para cumplir mes a mes con la cuota del inmueble, o los gastos de todos los miembros de la familia. Cuando nos sentimos “asfixiados” es cuando aparecen los subsidios del gobierno, una mano alidada que nos saca de aprietos.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: ¿Cómo identificar una institución financiera pirata?

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Le interesa: Todo lo que necesita saber sobre la declaración de renta en 2021.

El impuesto predial, conocido formalmente como el ‘Impuesto Predial Unificado’ es un pago que debe realizar todo propietario o poseedor sobre los bienes inmuebles o predios que le correspondan. 

Este tributo hace parte de los impuestos locales, es decir que se cobran en algunas ciudades del país y lo que se recaude se invierte directamente en el municipio o Distrito. En Saber Más, Ser Más le mostramos todo lo que debe saber sobre el pago del impuesto predial.

El origen del impuesto predial en Colombia

En Colombia el predial nació en 1887, gracias Ley 48; que, en pocas palabras, autorizaba a los gobiernos departamentales la creación y recaudo de un impuesto sobre el territorio, destinando una porción a los municipios.

Pasó tiempo hasta que llegó 1951 y el Decreto Legislativo 2185 le asignó a este impuesto un carácter municipal o local, esta idea tomó fuerza con la Constitución Política de 1991, que en el artículo 317, reitera la autonomía de las autoridades locales para disponer del predial.

La reglamentación actual sobre el impuesto predial es dictada por la Ley 44 de 1990. En esta normativa se establece que la base gravable del impuesto la constituye el avalúo catastral así como también que las tarifas deben ser diferenciales y progresivas con base en los estratos socioeconómicos, los usos del suelo en el sector urbano, la antigüedad de la formación o actualización catastral, entre otros factores.

¿Por qué debo pagar el predial en 2022?

Así como muchos impuestos que funcionan actualmente en nuestro país, el impuesto predial se calcula y se debe pagar por los contribuyentes (u obligados a pagarlo) anualmente, durante los primeros dos meses del año. 

Recuerde también que, en algunos territorios, existe un descuento para quienes realizan su pago en las primeras fechas. El porcentaje puede variar según la entidad territorial a la que se declara y los valores de cada año; sin embargo, las reducciones suelen estar entre el 5 y el 15% del total a pagar.

Le interesa: Lo que debe saber sobre el pago del impuesto vehicular.

¿Cuándo debo pagar el impuesto predial 2022?

Algunas ciudades del país limitaron el pago de este tributo al primer semestre de este año. Sin embargo, otros territorios como Bogotá implementaron el Sistema de Pago Alternativo por Cuotas (SPAC), 74.914 predios de la capital están acogidos a este mecanismo el cual permite a los propietarios organizar su presupuesto y pagar el predial a cuotas.

Estas son fechas importantes que debe saber si paga el predial a cuotas en Bogotá:

•   Primera Cuota: 27 de mayo de 2022.
•   Segunda Cuota: 8 de julio de 2022.
•   Tercera Cuota: 9 de septiembre de 2022.
•   Cuarta Cuota: 11 de noviembre de 2022.

Si no está acogido al pago del predial por cuotas debe tener la última letra del CHIP del predio para saber cuál es su fecha límite del pago del impuesto predial con descuento. Para saber cuál es el CHIP de su predio puede revisar los prediales anteriores para tener referencia. Aquí le mostramos:  

Si ya identificó el CHIP del predio es hora de revisar las fechas límites para el pago del predial en Bogotá: 

A, H – 9 de mayo

C, E – 10 de mayo

D, F – 11 de mayo

J, M – 12 de mayo

K, P – 13 de mayo

L, N – 16 de mayo

O, Q, R – 17 de mayo

S, T – 18 de mayo

U, W – 19 de mayo

X – 20 de mayo

Y – 23 de mayo

Z – 24 de mayo

Si el predio no tiene CHIP o avalúo catastral puede pagar el predial con descuento hasta el 24 de mayo de 2022. 

Puede leer también: ¿Qué pasa si no pago impuestos?

¿Quiénes deben pagar este impuesto?

De acuerdo con la ley mencionada anteriormente y la historia misma del impuesto predial, los propietarios o poseedores de los siguientes tipos de inmuebles deben pagar este impuesto local:

•   Lotes
•   Apartamentos
•   Casas
•   Edificios
•   Parqueaderos
•   Predios financieros
•   Depósitos y parqueaderos
•   Locales de comercio
•   Bodegas y fábricas
•   Propiedades rurales dedicadas a la agricultura

¿Existen predios exentos del pago del predial?

Claro, revisemos ahora algunos predios o tipos de inmuebles que está exentos y excluidos de pagar el impuesto predial por sus características especiales:

•   Los salones comunales que sean propiedad de las juntas de acción comunal. Así como las casas y apartamentos de uso residencial, ubicados en los estratos 1 y 2, cuyo avalúo catastral sea inferior a 16 salarios mínimos.
•   Las tumbas y bóvedas funerarias.
•   Los predios que pertenezcan a la Iglesia Católica tales como templos, capillas, casas curales, casas episcopales, monasterios, conventos, entre otros. Además de las propiedades de iglesias y comunidades religiosas diferentes a la católica, reconocidas por el Estado colombiano y destinadas al culto, como las casas pastorales y seminarios.
•   Los parques naturales o públicos que pertenezcan a entidades estatales así como los predios e inmuebles de entidades como la Defensa Civil Colombiana, la Cruz Roja, entre otros.
•   Las instalaciones militares y de la Policía, el Hospital Central y los inmuebles utilizados por la Rama Judicial.

Las siguientes son otras instalaciones o predios que tienen la obligación de presentar la declaración del impuesto, pero solo pagan un porcentaje o no deben pagan ningún valor:

•   Inmuebles y predios afectados por actos terroristas o catástrofes naturales.
•   Aquellos predios de propiedad de personas víctimas de secuestro o desaparición forzada.
•   Los edificios declarados como monumentos nacionales o inmuebles de interés cultural del ámbito nacional o distrital.

Le invitamos a recordar que si bien es deber de los gobiernos o alcaldías cobrar este impuesto; su deber como ciudadano no es solo pagar, sino también ejercer control público y vigilancia si nota excesos en el cobro del predial o cualquier otro gran impuesto.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: ¿De dónde sale el dinero del gobierno de Colombia?

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Le interesa: ¿Cómo comprar casa en Colombia?

En Saber Más, Ser Más le ayudaremos a entender las cesantías y cómo puede invertirlas en sus proyectos de vivienda de la forma más responsable posible mediante cinco sencillos tips.

Antes de empezar ¿Qué son las cesantías?

Las cesantías son prestaciones sociales, contempladas en la legislación laboral colombiana, a las que tienen derecho todos los trabajadores que tengan un contrato laboral a término fijo o indefinido, excepto a los que se les aplica el régimen de salario integral (más de 10 SMMLV), quienes ya las tienen incluidas en su salario.

El empleador paga las cesantías equivalentes a un mes de salario por cada año de trabajo. Generalmente se liquida con base en el último salario mensual (si no ha cambiado durante los últimos tres meses), si ha variado se calcula sobre el promedio del último año. Puede calcular sus cesantías de la siguiente forma:

Cesantías = Salario base X Número de días trabajados/360

Tenga en cuenta que anualmente el empleador debe consignar las cesantías en la cuenta que el trabajador en el fondo de cesantías escogido. Si el trabajador se desvincula de la empresa, antes de la fecha de consignación en el fondo de cesantías (15 de febrero), se le entregan lo correspondiente a través de su liquidación.

Veamos ahora los cinco pasos para invertir sus cesantías en la compra de vivienda.

1. Investigar

Existen diversas empresas con ofertas habitacionales atractivas y para todos los presupuestos, la primera tarea es tomarse el tiempo de visitar varios proyectos e investigar sobre las políticas gubernamentales de subsidio disponibles, tales como Mi Casa Ya. En Saber Más Ser Más le enseñamos cómo puede acceder a este.

2. Opciones disponibles

Existen varias formas en las que puede realizar la inversión de cesantías para vivienda:

• Compra de vivienda
• Compra sobre planos
• Construcción de vivienda
• Compra de terreno
• Remodelar o ampliar la vivienda actual

Eso sí, antes de elegir una de estas opciones, asegúrese de compararlas con el fin de identificar qué tipo de inversión se adecua más a su situación económica actual, recuerde ser realista y ambicioso a la vez.

Si bien las cesantías son un ahorro que le ayudarán a adquirir un patrimonio tan importante como es el de la vivienda, tenga en cuenta qué aspectos de su presupuesto o comportamientos como consumidor financiero debe considerar o ajustar para cumplir con las nuevas responsabilidades que estará adquiriendo. 

3. Presupuestar

Una vez tenga claro el tipo de inversión que va a tomar y entienda los subsidios a los que puede acceder, haga cuentas de cuánto podría pagar al mes y de cuánto dinero necesitará para cumplir esta meta. Tenga en cuenta que existen dos modalidades del retiro de cesantías: total y parcial.

Con cualquiera de las dos modalidades puede retirar todo el monto acumulado, la diferencia es que en el retiro total, la cuenta se cierra y en el parcial no. Para realizar la adquisición de vivienda puede utilizar cualquiera de las dos modalidades, pero calcule bien cuál es la opción que mejor se adapte a su proyecto de inversión.

4. Manos a la obra

Una vez decida hacer la inversión de las cesantías en vivienda, es importante que no pierda el impulso y que inicie el proceso de recolectar los documentos que necesita para solicitar el crédito que acompañará la compra.

Antes de solicitar el crédito tenga en cuenta que debe tener su documento de identificación a la mano, será vital para que el banco o la entidad financiera que le va a otorgar el crédito vea su puntaje de crédito y le dé luz verde a su crédito hipotecario. Tenga a la mano un certificado de ingresos y retenciones del último año para que la entidad entienda sus hábitos de ingreso y gasto. 

Si aplica a subsidios del gobierno como ‘Mi Casa Ya’ o ‘Jóvenes propietarios’ tenga a la mano el Formato de Inscripción para Postulantes al Programa de Promoción de Acceso a la Vivienda de Interés Social así como el trámite de aprobación de crédito hipotecario. Una vez le hayan aprobado el crédito y haya elegido una casa prepárese para expedir: el trámite de escrituración, el certificado de tradición y libertad, la promesa de compraventa y los gastos de registro.

5. Tome todas las precauciones

Cualquiera que sea la elección, no olvide evaluar su capacidad de endeudamiento, expertos aseguran que el capital máximo por que una persona puede endeudarse o tomar una deuda es sobre el 30% o 40% de sus ingresos mensuales. Para calcular su capacidad de endeudamiento puede utilizar esta calculadora de Saber Más, Ser Más. 

Asimismo, antes de comprar asegúrese de evaluar la confiabilidad de las empresas y de las personas con las que realizará los procesos de compra. Si compra vivienda en Bogotá puede consultar la página de la Secretaría de Planeación Distrital para ver los proyectos de construcción vigentes y aprobados por el Distrito. 

Si vive en cualquier lugar del país determine la trayectoria de la constructora, su presencia en medios y redes sociales, la calidad humana de su personal, la relación de la constructora con el banco o entidad emisora del crédito hipotecario.

En conclusión, las cesantías son un pago extra que debe tomarse con calma, sabiendo de antemano cuál será la mejor inversión y la que nos beneficiará en el futuro; por ello, entender este beneficio y lo que puede hacer con el mismo es vital para entender su potencial. 

En Saber Más, Ser Más le invitamos a leer: ¿Cómo comprar casa si tengo reportes de crédito negativos? 

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Le interesa: Leasing para el campo colombiano, la alternativa para fomentar el desarrollo en las regiones. 

Respondamos entonces en Saber Más, Ser Más algunas preguntas que tal vez se haya hecho sobre el contrato de arrendamiento: qué es, cómo funciona y qué hay que tener en cuenta para crear uno.

¿Qué es el contrato de arrendamiento?

El contrato de arrendamiento es el acuerdo que se hace entre dos partes – el arrendador y el arrendatario –  donde el primero cede el uso y disfrute de la vivienda o inmueble al segundo a cambio de una renta y, claro, sujeto a una serie de condiciones legales.

Como cualquier acuerdo, el contrato de arrendamiento puede ser escrito o verbal. Sin embargo, es ideal y aconsejable que todo se fije por escrito; ello, para tener más garantías y seguridad al momento de hacer las respectivas reclamaciones. Un contrato escrito es una oportunidad para que las partes conozcan sus derechos y obligaciones.

Un contrato de arrendamiento se suele usar entre particulares, de hecho, este es el uso más conocido. Sin embargo, estos contratos también pueden utilizarse sobre los bienes de capital que necesite una empresa. Para evitar el gasto, una empresa puede decidir alquilar maquinaria en lugar de adquirirla (conocido como leasing empresarial), y al final del contrato el arrendatario puede elegir adquirir y tener propiedad sobre el activo (conocido como leasing financiero). 

Puede leer también: Garantías mobiliarias ¿Qué son?

¿Cuáles son las características de un contrato de arrendamiento?

Habiendo explicado qué es el contrato de arrendamiento, revisemos algunas características principales de este tipo de acuerdo. Si está buscando crear o firmar un contrato de este tipo, téngalas en cuenta para que haya claridad sobre lo que se acordará.

• En el contrato ambas partes perciben un beneficio o ganancia – que no necesariamente es económica –. La ganancia más común es que el arrendador recibe una retribución periódica por el uso del inmueble y el arrendatario puede usar y disfrutar el inmueble.
• El contrato por lo general incluye elementos que garanticen seguridad para ambas partes. Un ejemplo de esta es el depósito de garantía que es un dinero el arrendador pide y puede retener en caso de que la vivienda, bien mueble o establecimiento sufra algún daño.
• El contrato de arrendamiento también se caracteriza por definir bajo qué circunstancias puede haber terminación del acuerdo. Así como el aumento de la renta periódica que por lo general se fija por el aumento del IPC o inflación.
• Este contrato también puede estar sujeto a renovación.
• Lo más importante tal vez es que este tipo de contrato es un elemento primordial, que sirve para constatar o registrar el acuerdo al que las partes llegaron. Si las partes sienten que el contrato está siendo incumplido están en libertad de denunciarlo.

¿Cómo hacer un contrato de arrendamiento?

Para crear un contrato de este tipo tenga en cuenta que este debe, por lo menos, contener estos elementos:

Descripción de la propiedad que se arrendará: asegúrese de incluir la dirección completa de la vivienda, los metros cuadrados del terreno, la descripción de espacios que el arrendatario podrá utilizar y los espacios en los que no podrá intervenir.

Asimismo puede dejar explícitas las condiciones en las que el inmueble se entrega: si existe algún problema estructural que el arrendador se compromete a reparar, y las condiciones bajo las que un arrendatario podrá hacer modificaciones a la propiedad. 

La vigencia y fechas de pago: Es necesario plasmar estas fechas en el contrato, ya que ayudará a las partes a conocer cuándo debe efectuarse el primer pago de la renta, la frecuencia con la que deben hacerse los pagos y cuándo debe cubrirse el último pago.

Tenga en cuenta que un contrato de arrendamiento puede durar meses o años. Entonces es vital que las partes decidan la vigencia del acuerdo que firmarán y las condiciones en las que este puede ser renovado o cancelado. Sin embargo, recuerde que la ley establece que si no se estipula un tiempo, el contrato tendrá validez de un año desde la firma del acuerdo.

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Derechos y deberes: Aunque ambos -derechos y deberes – están distribuidos en  cláusulas mientras se elabora el documento de contrato de arrendamiento, tenga en cuenta y asegúrese de que en escrito se constatan los derechos del arrendatario, como el uso de las instalaciones por las que pagará; las obligaciones del arrendador, entre otros conceptos que tienen la intención de dar un parte de seguridad.

No sabemos qué pueda pasar mientras habita en la vivienda arrendada, por ejemplo; pero, si es posible, las partes pueden describir de forma general algunas situaciones comunes que se presentan al arrendar una propiedad y cómo actuar cuando ocurran.

Otros conceptos que deben incluirse en un contrato de arrendamiento son:

• Nombre e identificación tanto del arrendador como del arrendatario.
• Incluya un espacio donde se hable de las causales de terminación del contrato.
• Fijen cobros por interés de mora, en caso de que el inquilino se demore en pagar el arriendo en el periodo fijado.
• Firma del propietario y del inquilino.

Renovando el contrato

La ley 820 de 2003 en el artículo 22, describe cómo debe ser la terminación del contrato de arrendamiento en Colombia por parte del arrendador. El decreto considera que la terminación requiere que previamente se informe o avise al arrendatario de la finalización del acuerdo, con anticipación de al menos 3 meses.

Si no se notifica sobre la terminación del contrato antes de tres meses dados como anticipación este se da por automáticamente renovado. Cuando se renueva, el contrato sigue con las mismas condiciones que traía. Bajo este escenario lo único que se podría modificar es el canon de arrendamiento.

Si se quieren cambiar los términos, derechos o deberes del contrato las partes deben estar de acuerdo en hacer una modificación del mismo: esto representa crear uno nuevo desde cero con nuevos términos. Tenga en cuenta que las prórrogas, de acuerdo con la ley, solo permiten ajustar el canon y la duración del acuerdo.

En Saber Más, Ser Más esperamos que estas claves y datos sobre el contrato de arrendamiento le hayan ayudado a entender los alcances de este acuerdo. Recuerde que la clave para hacer funcionar estos contratos es la comunicación constante y la confianza entre ambas partes.

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Y aunque comprar una casa por primera vez puede ser emocionante. Existen muchos procesos nuevos que experimentará y personas con las que también necesitará trabajar. Por ello es que aquí le damos 10 de los mejores consejos para compradores de vivienda, que le guiarán a lo largo de su viaje de principio a fin.

1. Identifique sus necesidades

Seguramente ha soñado con tener una casa de dos pisos, con una gran escalera y un gran patio, sin embargo lo invitamos a preguntarse: ¿En realidad ha considerado lo que realmente necesita en un hogar? El lugar en el que vive en este momento y el lugar al que planea ir en el futuro puede no ser el mismo que soñó por primera vez cuando se aventuró a comprar una casa.

Nuestro primer consejo es reconocer lo que en realidad necesita en su hogar, aterrice sus ideas y pregúntese: ¿Necesita un dormitorio separado para cada uno de sus hijos, o más bien quiere que sus hijos compartan un dormitorio y usted pueda tener espacio para una oficina en casa o una sala de juegos? ¿Tiene más sentido una casa adosada (o tener una clásica casa de barrio, para hacerlo más simple) o vivir en una unidad residencial para las necesidades y el estilo de vida de su familia?

Tómese el tiempo de considerar cuáles son sus necesidades actuales y cuáles pueden ser sus necesidades en el futuro. Luego, haga una lista de las cosas que necesita y desea en su nuevo hogar. Tener una comprensión clara de sus necesidades de vivienda lo ayuda a identificar las cosas más importantes que debe buscar al ver casas.

2. Conozca el costo real de su nueva casa

Asegúrese de saber cuánto costará realmente su nueva casa. Su verdadero costo de vivienda incluye más que el pago de una cuota inicial. Un buen primer comienzo es usar una calculadora o simulador de crédito hipotecario para estimar sus pagos mensuales una vez haya tomado la decisión de tomar un crédito hipotecario o aplicar a un programa gubernamental como Mi Casa Ya. 

También debe agregar los costos de los impuestos a la propiedad y el seguro del propietario. Además de su pago mensual, también debe considerar el costo del mantenimiento de la casa, los servicios públicos, el mantenimiento de los electrodomésticos, las reparaciones o reemplazos no planificados y las tarifas de la administración (si corresponde). 

Hacemos énfasis en que no debe olvidar considerar los costos de servicios públicos como electricidad, gas, agua y alcantarillado que podrían aumentar sus costos mensuales.

3. Genere ahorros ahora

No espere hasta encontrar la casa que desea comprar, comience a ahorrar ahora. Puede empezar configurando una transferencia automática a su cuenta de ahorros o cuenta de ahorro programado desde cada cheque de pago.

Luego, busque áreas en sus gastos actuales donde pueda reducir costos. Por ejemplo, empacar un almuerzo para llevar al trabajo puede reducir la cantidad de dinero que gasta en alimentos cada mes.

Crear una cuenta de ahorros ahora es importante porque hay muchos gastos que deberá pagar durante el proceso de compra de una vivienda. Estos incluyen depósitos, inspecciones de viviendas, tasaciones, pagos iniciales y costos de cierre. Mejorar su relación o entender su cuenta de ahorros ahora también lo ayuda a prepararse para los gastos que pueden ocurrir después de la mudanza, como la decoración y los costos de reparación y mantenimiento no planificados.

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4. Desarrolle su crédito sabiamente

Cuando se esté preparando para comprar una casa, debe ser inteligente con su crédito. Desde la investigación hasta la adquisición de este producto financiero, los prestamistas utilizan su puntaje crediticio como un factor clave para determinar si lo aprueban o no. También lo utilizan para determinar la tasa de interés y los términos del préstamo que le aprobarán.

Evite errores de crédito comunes que cometen muchos compradores de vivienda por primera vez, como:

•   Obtener una nueva línea de crédito: Evite abrir nuevas líneas de crédito. Comprar un automóvil o abrir una nueva tarjeta de crédito poco antes de presentar la solicitud o cerrar su nueva casa puede afectar negativamente su puntaje.

•   Evitar el crédito por completo: si bien no desea abrir nuevas cuentas justo antes de comprar una casa, debe tener cuentas de crédito positivas para ayudarlo a obtener un buen puntaje. Recuerde, use su crédito sabiamente para seguir contribuyendo a su puntaje.

Puede solicitar una copia gratuita de su informe crediticio en cada una de las dos principales agencias de informes crediticios o centrales de riesgo – Datacrédito y TransUnion –. Esto le ayudará a verificar su informe crediticio, que esté en línea con sus consumos, y si no, que pueda corregir errores y buscar oportunidades para mejorar su puntaje.

5. Investigue sus opciones de créditos hipotecarios

En este punto, debe saber con qué pago mensual se siente cómodo, qué áreas puede pagar y cuánto puede depositar. Ahora es el momento de buscar una hipoteca.

Compare las tasas hipotecarias de diferentes tipos de prestamistas (bancos, cooperativas, entre otras instituciones financieras), así como diferentes tipos de hipotecas. Considere también su experiencia o la experiencia que haya tenido la gente cercana a usted con la entidad que le va a prestar el dinero.

También es una buena idea enfocarse no solo en las tasas que le cotizan, sino en todos los términos de la hipoteca: Asegúrese que su comparación responda gran parte de estos interrogantes: ¿Cuáles son los cargos por pagos atrasados? ¿Cuáles son los costos de cierre estimados? ¿Existe una penalización por pago anticipado? Si puede obtener una hipoteca con el banco en el que ya tiene cuentas, ¿obtendrá un mejor trato? 

6. Sepa para qué califica antes de comenzar a comprar

Puede obtener una preaprobación para un crédito hipotecario con una simple conversación con el asesor del banco o en línea sobre su información de ingresos, crédito, empleo y activos. Obtener una preaprobación para un préstamo de vivienda puede ayudarle a acotar su búsqueda porque ya sabrá cuánto puede financiar. 

Por lo general, las aprobaciones previas vencen después de 90 días, por ello es vital que consulte con su prestamista por cuánto tiempo será útil la suya. Si es un comprador de vivienda por primera vez con una deuda significativa o con un puntaje crédito regular, le aconsejamos pedir la pre aprobación para concentrarse en los problemas que puede solucionar.

Eso sí, expertos sugieren que, una vez que tenga una aprobación previa, cumpla con su presupuesto y plan de ahorro, continúe pagando todas las deudas a tiempo. Intente no hacer compras extraordinarias ni contraer deudas adicionales.

También puede leer: ¿Cómo vender su casa? Tips para hacerlo de la mejor manera. 

7. No tiene que hacer todo solo

Si es posible busque asistencia del banco o de personas que hayan pasado ya por el proceso de comprar vivienda. Estas personas trabajarán con usted para garantizar que se satisfagan sus necesidades y mejores intereses durante todo el proceso de compra. Asimismo, un experto le ayudará a garantizar que trabajarán en su mejor interés al encontrar viviendas y negociar los términos de compra.

8. Tome la decisión en su propio tiempo

Es posible que sienta que necesita presentar rápidamente una oferta por una vivienda o aceptar tasas o términos sin saber qué pueden ofrecer otros prestamistas. Está bien tomarse su tiempo para comprender cómo funciona todo. Sepa cuáles son sus opciones y piense detenidamente las cosas antes de tomar cualquier decisión.

En vez de decidir basándose en las emociones, asegúrese de estar bien informado; tómese su tiempo para considerar cuidadosamente cualquier decisión que tome sobre la compra de una casa.

9. Manténgase en su presupuesto

Es posible que un prestamista ofrezca prestarle más de lo que es cómodamente asequible, o puede sentir la presión de gastar fuera de su zona de confort – o el presupuesto que ya tenía fijado – para exceder la oferta de otro comprador, porque claro “es ahora o nunca y el mercado es competido”.

Para evitar el estrés financiero en el futuro, establezca un rango de precios basado en su presupuesto – lo que tiene y los gastos que deberá cubrir – y luego cúmplalo. Mire las propiedades por debajo de su límite de precio para tener un “margen de negociación” para ofertar en un mercado competitivo.

10. Prepárese para el cierre

Una vez que el vendedor acepta su oferta, aún queda mucho por hacer antes de cerrar, cómo completar una inspección de la vivienda, hacer un recorrido final y completar el papeleo relacionado con su préstamo. 

El día del cierre, completará los trámites legales y financieros necesarios para completar la transferencia de sus fondos al vendedor y del título de propiedad a usted. Es importante asegurarse de que no haya cambios en su estado financiero durante este tiempo para ayudar a que el proceso de cierre se desarrolle sin problemas. A medida que avanza en el proceso, asegúrese de leer detenidamente cualquier documento que reciba, si no entiende algo, no dude en preguntar.

Hay mucho que tener en cuenta al comprar una casa, pero al final todo vale la pena. Saber lo que implica el proceso y cómo manejar lo que surja es una excelente manera de armarse para este emocionante viaje. Como siempre, es un proceso largo, pero nada valdrá la pena que ver nuestros sueños hechos realidad.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: Leasing para el campo Colombiano: la alternativa para fomentar el desarrollo en las regiones.  

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Por ello, hoy analizaremos el efecto que tiene la popular inflación en la compra de una vivienda y así pueda tomar una decisión basada en lo que pasa en el mercado en estos momentos.

Impacto de la inflación en la vivienda

Cuando usted se aventura en la compra de vivienda, por lo general siempre hay dos factores o variables que le ayudan a elegir: el precio de las viviendas en sí y las tasas de interés de los créditos hipotecarios.

Para ver el impacto que la inflación tiene sobre la compra de vivienda estas dos variables seguirán siendo importantes.

El aumento de precios de vivienda

Tal como pasa con el precio del pan en la panadería de la esquina, sucede con los precios de las viviendas, el aumento será evidente o notorio. Expertos sugieren que esto tiene sentido, ya que el precio de los materiales con los que se construyen las casas tiende a subir con el tiempo. 

Además de la inflación debemos tener en cuenta que, con el tiempo, los precios de las viviendas tienden a subir su costo (o avalúo) con el tiempo, sea vivienda nueva o usada si quiere comprar estos son estas variables que influyen en su valor:

•   El estado de la casa: todos queremos vivir en un hogar que esté en buenas condiciones, esta es una consideración fundamental, en especial si está comprando casa usada. Tenga en cuenta que el precio final puede subir si la casa está sujeta a reparaciones.
•   Los metros cuadrados: Entre más espacio tenga, más alto será el precio en relación con otras casas en su área.
•   Habitaciones y baños: Reiteramos, más es, en algunas ocasiones, mejor o más caro. Algo popular ahora y probablemente en el futuro es el espacio de oficina o dormitorios adicionales que posiblemente podrían convertirse en oficinas gracias a la tendencia del teletrabajo.
•   Ubicación: Si bien, gracias a la pandemia, nos movemos, lenta pero seguramente, rumbo al teletrabajo, aún existen muchos que no tienen esta posibilidad. La distancia a los lugares de trabajo y al transporte público aún pueden ser elementos a evaluar. 

Las tasas de interés

A medida que aumenta la inflación, las tasas de interés de los créditos hipotecarios por lo general también suben con ella. La compra de casa es como un juego, el objetivo de cualquier inversor es ganar más de la inversión de lo que hace. Para que ese sea el caso, la inversión tiene que ganar al menos más que la tasa de inflación (que para octubre de 2021 en Colombia fue del 4,5%).

¿Podrían subir las tasas de interés?

Como revisamos anteriormente, la inflación general ha aumentado repentinamente un 4,5% en el último año, según datos del DANE, muchos países en el mundo han experimentado un incremento en este indicador, por ello, expertos creen que esta inflación es transitoria, y el resultado de que la demanda se disparó ahora que estamos en las últimas etapas de la pandemia.

Y aunque no vivimos en tiempos de crisis económica fuerte como la vivida en 2008, por ejemplo; sucede que en momentos de caída económica, algunos bancos dificultan el acceso a préstamos para contener la inflación; si esto se hace, las tasas de interés se incrementarán, incluidas las de los créditos hipotecarios.

Sin embargo, es necesario aclarar que las tasas de interés son algo más bajas en este momento siendo de más del 7% para leasing habitacional y de 8,25% para créditos hipotecarios.

Entonces… ¿Cómo la inflación afecta la compra de vivienda?

Aunque podría tener sentido que en el corto plazo, la inflación haría subir los precios de las viviendas, si se mira a más largo plazo, los precios podrían estabilizarse o incluso bajar levemente cuando se determine incrementar las tasas de interés a corto plazo.

Simulemos lo siguiente: Es probable que los precios sean altos en parte porque los vendedores saben que los prestatarios tienen más poder adquisitivo dadas las bajas tasas de interés. Cuando suben un poco, ese poder adquisitivo disminuye y, finalmente, los vendedores tendrán que bajar un poco sus expectativas y los precios incluso pueden bajar.

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¿Compro o no vivienda cuando la inflación es alta?

Siga los siguientes consejos si está considerando comprar casa bajo este índice de inflación en Colombia:

Pague sus deudas existentes: La relación deuda-ingresos es uno de los factores clave de calificación a los ojos de un prestamista. Lo que hace esta relación es analizar el monto de su cuota actual y los pagos de la deuda mensual renovable en comparación con sus ingresos mensuales. Cuanto menor sea este porcentaje, mejor. Significa que puede pagar un pago mensual más alto, lo que podría permitirle pagar más por una casa. 

Esto implica no hacer muchas compras nuevas a crédito ni abrir cuentas nuevas porque esto podría aumentar su porcentaje y causar problemas durante el proceso del pago de su crédito hipotecario.

Prepare su puntaje de crédito: Además de necesitar un buen puntaje de crédito para calificar para la mayoría de los préstamos, cuanto mayor sea su puntaje, mejor será su tasa de interés.

Además de pagar las deudas, debe encargarse de cualquier elemento de crédito negativo, como cobros y cancelaciones, si es posible antes de presentar la solicitud. Esto aumentará su puntuación.

Por supuesto, para hacer esto, necesitará conocerlo. Descubra aquí cómo puede ver su puntaje de crédito de forma gratuita.

Sea realista: Dado que los precios de las viviendas son los que son, es posible que no pueda obtener todo lo que desea dentro de su rango de presupuesto, por lo que es importante hacer un par de cosas. Determine si hay algo en su presupuesto por lo que está pagando y que realmente no le aporta ningún valor y córtelo. Deje solo lo que necesita y aquello de lo que obtiene la mayor utilidad, recuerde: ponga en equilibrio sus necesidades y deseos.

Ahorre tanto como pueda: También puede obtener un préstamo convencional sobre una propiedad principal de una unidad con un anticipo que no suele ser superior al 10% del valor de la casa. Sin embargo, tenga en cuenta que, de su puntaje de crédito, en muchas ocasiones dependerá el pago de la cuota inicial.

En resumen, en muchas ocasiones la inflación suele resultar benéfica o todo lo contrario, cuando se trata de adquirir productos como créditos hipotecarios, el mejor consejo que le podemos dar es que nunca actúe guiado bajo el impulso, además de tener en cuenta la economía del país – o un factor importante como la inflación – tenga en cuenta su propia economía y los riesgos o beneficios que puede obtener con lo que tiene o puede conseguir.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: ¿Cómo vender casa?

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Le interesa: Lo que debe saber sobre las centrales de riesgo. 

Antes de iniciar tenga en cuenta que los puntajes crediticios son otorgados por las centrales de riesgo, organizaciones privadas encargadas de facilitar el acceso al crédito, manteniendo actualizado el perfil de cada ciudadano y empresa como deudores. 

En resumen, la información consignada por estas entidades, ayuda tanto a los bancos u otras instituciones financieras a saber qué tan riesgoso es otorgar un crédito, es decir, si esta persona va a ser cumplida en los pagos o no.

Entendiendo el puntaje de crédito

Para saber qué tan viable es que una entidad financiera le preste dinero – en este caso, para cumplir sus sueños de tener vivienda propia –, debe conocer su puntaje de crédito, para consultar tal cifra puede hacerlo consultando las páginas web de las centrales de riesgo más populares (Transunion o Datacrédito).

En la web, estas le informan sobre los productos financieros que ha adquirido y los pagos que ha hecho. Si desea conocer su puntaje de crédito puede hacerlo gratis o si desea tener consejos sobre cómo mejorar tal calificación lo puede hacer pagando un valor que no superará los 20 mil pesos.

• En términos generales, si su puntaje es inferior a 600 es considerado riesgo alto, si está entre 600 y 750 es considerado como riesgo medio y si está por encima de 750 puntos, se puede considerar un cliente con bajo riesgo.  

Recuerde que cada entidad financiera tiene sus propios estándares de ‘apetito al riesgo’ o puede crear sus propios puntajes internos. Por lo anterior se han generado diferentes escalas de medición que no permiten fijar una cifra única. Si ha tenido un manejo adecuado de sus productos financieros, es probable que pueda acceder a créditos de manera más fácil que alguien que no.

Además, es posible que pueda acceder a mejores tasas de interés pues, a mayor puntaje, menor riesgo implica para el acreedor y, por ello, este se puede tomar flexibilidades respecto a las tasas de interés. En cambio, si su historial de crédito no ha sido el mejor, esto representa que va a tener dificultades a la hora de solicitar algunos créditos.

En este artículo le explicamos a detalle los usos del puntaje crediticio: ¿Qué es el score o puntaje crediticio y cuál es su importancia? 

Comprar casa propia con mal crédito

Entonces, cuando hablamos de la posibilidad de comprar una casa con un “mal crédito”, este factor estará definido por puntajes de crédito inferiores a 630; como mencionamos anteriormente, con puntajes de crédito bajos es posible acceder a créditos hipotecarios, pero no tendrá tantas libertades a la hora del pago.

Por ello, tenga en cuenta los siguientes consejos a la hora de buscar financiación de sus proyectos de vivienda propia, pero tiene un mal puntaje crediticio.

Mejorar el puntaje de crédito antes de adquirir uno nuevo

La paciencia es una virtud y si desea esperar un poco y mejorar su puntaje crediticio, en ocasiones es mejor esperar y evaluar todas las opciones antes de solicitar un préstamo. Lo mejor es estar preparado para explicarle al prestamista cuáles fueron los factores que causaron estas situaciones (como la mora en los pagos, por ejemplo).

Generalmente, cuando las instituciones financieras examinan el  puntaje crediticio, prestan mucha atención a la relación entre las deudas y los ingresos. Una buena relación debería ser inferior al 43%, incluidos los pagos de un eventual crédito hipotecario; por ello, es importante que liquide la deuda existente para mejorar su puntaje crediticio.

Por otra parte, le invitamos a revisar las deudas de las tarjetas de crédito que tenga; intente reducir estos pagos, incluso si eso significa hacer sacrificios en otras áreas del presupuesto. Cuanta más sea la deuda puedas eliminar antes de solicitar un nuevo préstamo, mucho mejor. Algunas centrales de riesgo dan estos consejos para mejorar la calificación crediticia:

•   Hacer una buena planeación financiera. 
•   Pagar a tiempo sus obligaciones. 
•   No sobreendeudarse. 
•   Usar la tarjeta de crédito de forma responsable.
•   Nunca usar el máximo cupo de tus productos financieros, mantener el cupo de la tarjeta de crédito, al 60%.
•   Gastar según tu flujo de caja, es decir, teniendo en cuenta el balance entre gastos e ingresos 
•   Intentar diferir el pago de las obligaciones a una cuota. 

Considerar programas gubernamentales

Si no alcanzó a mejorar su puntaje crediticio una opción a considerar es acceder a vivienda propia desde programas o subsidios gubernamentales; uno de los programas es Mi Casa Ya. 

Este programa va dirigido a personas con ingresos menores a 4 salarios mínimos (es decir, $3.631.104) para que compren viviendas urbanas que no excedan los 135 salarios mínimos ($118.503.405). Otros requisitos para acceder a este subsidio son:

•   No ser propietario de vivienda.
•   No haber sido beneficiario de ningún Subsidio Familiar de Vivienda otorgado por cajas de compensación.
•   No haber sido beneficiario de subsidios otorgado por el Gobierno Nacional.
•   No haber sido beneficiario de ningún título de las coberturas a la tasa de interés.
•   Contar con un crédito de vivienda aprobado, o contar con la carta de aprobación de leasing habitacional, emitida por una entidad financiera o por el Fondo Nacional del Ahorro.

En Saber Más, Ser Más ya hemos hablado de este subsidio del gobierno, lea nuestra guía completa aquí: Mi casa ya, todo lo que necesita saber sobre este subsidio. 

Lea también: ¿Cómo saber si soy beneficiario de algún subsidio del gobierno en 2021?

No solicite créditos hipotecarios con todos los bancos

Le invitamos a no pedir o iniciar la solicitud de crédito hipotecario en todos los bancos. Claro, sabemos que cuando va a pedir un crédito lo hace frente a distintas entidades para comparar y ver la opción que más se adecue a sus necesidades e ingresos. Pero a la hora de consultar, los bancos crean huellas de consulta.

Es mejor tomarlo con calma, ya que cuando tenemos muchas de estas huellas, los bancos lo toman como una señal de desesperación y eso nos puede bajar puntos en la evaluación de crédito que hace el banco a la hora de decidir si aprueba o no el crédito.

Y aunque suelen ser más de 300 las variables que conforman el puntaje de crédito; la huella de consulta es una de ellas y en muchos casos el único indicio que les da a los bancos es que está buscando un crédito; este rastro, por lo general, suele tener una duración de seis meses contados a partir de que se genera la consulta.

Le presentamos, el borrón y cuenta nueva

El 25 de agosto de 2021, la Corte Constitucional dio luz verde a la ley de borrón y cuenta nueva, una medida cuyo propósito es eliminar los registros negativos de personas reportadas en centrales de riesgo por incumplir sus obligaciones financieras. 

Si busca una segunda oportunidad respecto a su calificación crediticia, recurrir a esta alternativa en tiempos de pandemia, le puede ayudar a conectar con sus sueños de compra de casa propia, estos son algunos puntos importantes de esta medida: 

•       Quien pague su deuda en los próximos 12 meses, desde la promulgación de la ley, dejará de tener un reporte negativo.
•       Si su obligación es menor a dos años, la calificación se quitará en el doble de tiempo de la mora, por ejemplo, si su deuda fue de 8 meses, el reporte negativo desaparecerá de las centrales de riesgo a los 16 meses. El tiempo máximo que puede permanecer con dicha calificación será de 4 años.
•       Si pagó su deuda de más de seis meses, antes de la promulgación de la ley, el reporte negativo debe quitarse de inmediato.
•       Si la persona tiene una obligación de bajo monto, es decir, menor al 15% del salario mínimo ($136.279 para 2021), deberá recibir dos comunicaciones antes de ser reportada, estas comunicaciones tendrán 20 días de diferencia entre sí.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: Borrón y cuenta nueva, el beneficio que eliminará reportes negativos de las centrales de riesgo 

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Le interesa: ¿Cómo comprar casa en Colombia?

El primer paso, sin duda, es tomar la decisión de vender, pero no solemos tener en cuenta el tiempo, la planificación, el papeleo y el dinero que requiere vender. Por ello, deje que en Saber Más, Ser Más le demos algunos consejos que debe tener en cuenta a la hora de vender su casa.

Propóngase un calendario para vender

Vender una casa es un proyecto importante que le puede tomar de dos a cuatro meses de principio a fin, a veces depende más de las condiciones del mercado y el optimismo sobre la compra de vivienda en su barrio o ciudad.

• En aspectos generales, 2021 ha sido un año excelente para la venta de vivienda, ya que cerca de 100 mil colombianos han comprado casa, solo en el primer semestre del año.

Cerca de un mes antes de empezar el proceso de venta de su casa, trabaje en la “puesta en escena” y la limpieza profunda para tomar fotos. Para resumir, si es fan de las check lists, pues incluya los siguientes elementos en su lista:

•   Entreviste a agentes inmobiliarios o evalúe plataformas de venta en línea.
•   Ordene moviendo el exceso de muebles a una unidad de almacenamiento.
•   Obtenga una inspección de la casa opcional para identificar cualquier problema.
•   Programe reparaciones si es necesario.
•   Limpieza profunda del lugar.
•   Escenario de la casa.
•   Tome fotos profesionales, su casa es el producto y se tiene que ver atractiva para los potenciales compradores.

¿Cómo vender en línea?

Registrar nuestra vivienda para vender en plataformas de venta en línea nos suele asustar un poco, porque, al igual que comprar, no sabemos a quién le vendemos o si la actitud del comprador será la mejor. Pero ante un mundo completamente digitalizado, lo mejor es confiar en las plataformas de venta que son 100% confiables y lo orientan de principio a fin.

Algunas de las apps inmobiliarias más conocidas son: Habi, La Haus, Aptuno o MetroCuadrado. 

Confirme si tiene alguna restricción que impida la venta

Algo que debe hacer antes de vender es confirmar o revisar si la casa tiene una restricción – sea legal o de tipo financiero – que impida la venta. Algunas de las más comunes que puede encontrar en el camino son: 

Si el inmueble está embargado, si quiere vender pero el dueño falleció – lo cual se puede hacer pero está vigilado por el Estado Colombiano –, si aún está pagando el crédito hipotecario o de leasing.

Si quiere vender la casa que compró con subsidios del gobierno le invitamos a leer la guía completa que hicimos para usted sobre las restricciones existentes, puede leerla aquí.

Preparando la casa

Revisar la casa y reparar fallas meses antes de la venta puede ser una sabia inversión inicial, una revisión le puede ayudar a identificar cualquier problema estructural o mecánico antes de poner su casa a la venta. Claro, puede costar unos pesitos de más, pero lo terminará alertando antes de que los compradores lo noten o hagan su propia revisión más adelante en el proceso.

Sobre remodelación o renovación de vivienda lo invitamos a leer: ¿Cómo hacer un presupuesto para remodelación de vivienda?

Esto significa que, para cuando la casa salga al mercado, debería estar lista para venderse sin problemas y rápidamente.

Evaluando las ofertas

Si está de buenas y se encuentra con personas que necesitan comprar, es probable que ofrezcan al precio de venta o por encima de él, e incluso es posible que obtenga varias ofertas. Por otro lado, si las ventas son lentas y no recibe muchas ofertas, es posible que deba estar dispuesto a negociar.

Recuerde que usted puede: aceptar la oferta tal como está, hacer una contraoferta o rechazar la oferta.

Es posible que se sienta tentado a optar por la oferta más alta, pero tenga en cuenta que un comprador depende en ocasiones del financiamiento de un prestamista (por lo general un banco o un amigo) Y cualquier déficit entre el precio de compra y el valor real tendrá que compensarse en alguna parte, o el trato podría fracasar.

Los papeles para vender

Revisemos algunos documentos que debe tener a la mano tan pronto logre vender la casa:

Haciendo la promesa de compraventa

Esta es una garantía donde el comprador y el vendedor de la casa pactan las cláusulas del negocio, establecen el precio, la forma de pago, se establecen las fechas del proceso, se dejan por sentadas las sanciones por incumplimiento y se indican las obligaciones de cada parte.  

La promesa de compraventa busca proteger y defender los derechos de los contratantes además de asegurar que tanto el contrato como la venta sean tangibles; el documento debe ser firmado y validado en una notaría.

Cambiando las escrituras

Para vender su casa necesita las escrituras – o la escritura pública –  pues representa el cambio de dueño de la propiedad. La siguiente es una checklist de documentos que debe preparar para las nuevas escrituras:

•   La promesa de compraventa.
•   Copia de las actuales escrituras.
•   Certificado de Tradición y Libertad, con una vigencia no mayor a 30 días.
•   Un paz y salvo del impuesto predial del inmueble.
•   Paz y salvo del IDU.
•   Certificado de propiedad horizontal en caso de ser un apartamento o casa en conjunto.
•   Paz y salvo de administración si es apartamento o casa en conjunto.
•   Boletín Catastral. 
•   Cédulas de quien vende y quien compra. 

Entregando en la Notaría en la Oficina de Registro

Puede ir a la Notaría cuando tanto usted como el comprador tengan listos todos los documentos; posterior a la radicación, necesitarán 3 o 5 días hábiles para que la escritura esté lista para ser firmada.

Por último debe ir a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos con el fin de registrar la casa a nombre del nuevo dueño, quien tiene que recibir un nuevo certificado de libertad y tradición. Con la entrega de este documento habrá vendido su casa.

Seguramente vender su casa habrá sido una decisión un tanto dura de tomar, pero lo invitamos a recordar que a pesar del tiempo que haya vivido allí, un hogar no son siempre los muros sino las personas y los momentos que  se viven juntos.

Continúe en Saber Más, Ser Más leyendo: Programas de vivienda para jóvenes. 

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Le interesa: ¿Cómo comprar casa en Colombia?

Todos nos hemos encontrado con algunas fallas en nuestros hogares o queremos darle un «nuevo aire” a nuestros espacios: ¿Cómo organizar el presupuesto para los proyectos creativos o de remodelación en nuestro hogar? En Saber Más, Ser Más le contamos cómo organizar su presupuesto y alistarse para las mejoras en el hogar.

Para que tenga en cuenta

Antes de empezar lo invitamos a pensar o a registrar sobre el papel los proyectos de remodelación que podrían ofrecer el mejor retorno de inversión – es decir, que podrían elevar el valor de su vivienda y llevarla a otro nivel con el tiempo –.

Espacios como la cocina y la sala de estar podrían elevar considerablemente la vista y el valor de su hogar, de acuerdo con CNNMoney estos espacios constituyen un 15% del valor del inmueble. Otros lugares más pequeños como los baños, representan el 5% del valor de su casa.

Con estos datos usted puede empezar a marcar pautas y dar prioridad a algún proyecto sobre el otro. No olvide también que REMODELAR es distinto a RENOVAR, por ejemplo: si quiere montar muros nuevos o hacer espacio para una habitación más, está hablando de remodelar, pero si quiere cambiar los muebles o “echar una mano” de pintura en la sala, habla de renovar.  

¿En qué invertir para remodelar?

Teniendo en cuenta nuestro consejo anterior, se dio cuenta que hay lugares en su casa que definitivamente no dan espera y hay otros en los que se puede dar un poco de libertad ahorrando o limitando gastos sin que se pierda la calidad del resultado final.

Y una gran forma de ahorrar es terminar haciendo la mayor parte del trabajo. Muchos hogares tienen manos hábiles en pintura, estuco; otros son más hábiles y se atreven a poner baldosas, instalar nuevos accesorios de iluminación, plomería además de instalar pisos de madera o laminados.

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Pero si no quiere correr el riesgo, puede delegar el trabajo a manos expertas, muchos maestros de obra son expertos en plomería y electricidad, cambios estructurales, reemplazo de ventanas, instalación de gabinetes y revestimiento de techo.

Y antes de romper cualquier muro en la casa, puede ahorrar más dinero y dolores de cabeza contactando a un diseñador de interiores. Estos le ofrecen asesoramiento profesional sobre mejoras para el hogar, lo que puede ahorrarle dinero, pues terminará tomando las mejores decisiones la primera vez, lo que evitará que tenga que pintar los muros varias veces porque notó que hay algo en el color que no cuadra.

Si quiere andar con cautela con las remodelaciones, considere algunas de estas opciones:

•   Compre baldosas para pisos y paredes con artículos en liquidación.
•   Reemplace las puertas de los gabinetes o closets en lugar de comprar gabinetes nuevos.
•   Considere comprar pisos de vinilo en lugar de baldosas.
•   Reconsidere las encimeras laminadas u opte por materiales compuestos en lugar de granito o mármol.

Preparando el presupuesto para la remodelación

Una vez que sepa lo que quiere, inicie una cuenta u objetivo en su presupuesto – sea que tenga ahorros o quiera pedir un crédito –. Teniendo una lista de lo que quiere, podrá evitar intereses difíciles de pagar; o si paga de contado, sus ahorros lo guiarán a las mejores ofertas. 

Cuanto mayor sea su objetivo, más tiempo necesitará ahorrar para ello. Empiece a realizar ajustes presupuestarios ahora y alcanzará ese objetivo antes, puede hacerlo eliminando gastos innecesarios pues cualquier área de su presupuesto que pueda recortar reforzará su eventual renovación.

¿Cuánto cuesta remodelar en Colombia?

De acuerdo con cifras de La República, una intervención de cambios parciales de acabados, mantenimiento de instalaciones, y muebles puede estar en $750.000 por metro cuadrado, sin intervenir muros, ya que el precio podría llegar a los $980.000.

Si desea intervenir acabados, instalaciones y muebles que contiene la vivienda podría costarle unos $1,1 millones por metro cuadrado sin tocar o modificar los muros; si interviene los muros, los costos se elevarían a $1,5 millones por metro cuadrado.

Tenga en cuenta que debe evaluar si es necesario expedir licencias importantes, ya que el costo variará en proporción al tipo de permiso que necesite. Muchas curadurías urbanas le ofrecen calculadoras para saber cuánto le costará la licencia que necesite al instante:

•   Una licencia de construcción frente a la curaduría urbana toma en expedirse unos 30 días.
•   El permiso de obras pequeñas para apartamentos de menos de 150 metros cuadrados.
•   Una intervención histórica para espacios considerados patrimonio cultural.

Los créditos de remodelación de vivienda

Si quiere nutrir el presupuesto que tiene para gastos de remodelación también puede confiar en los créditos hipotecarios de remodelación de vivienda que le ofrecen algunos bancos en Colombia que cubren un porcentaje o la totalidad de los gastos de remodelación si el dinero no le alcanza para lo que se propuso.

Revisemos los múltiples beneficios que traen este tipo de créditos:

•   Puede solicitar el préstamo si el ingreso requerido mínimo es de un salario mínimo.
•   Algunos bancos financian desde el 50% al 100% del proyecto de remodelación, teniendo en cuenta el avalúo de su vivienda y su capacidad de endeudamiento.
•   Puede pagar las cuotas entre 60 y 120 meses. 
•   Dependerá de la entidad bancaria, pero algunos le permiten presentar la solicitud de crédito con todo su núcleo familiar para mayor capacidad de endeudamiento.
•   Puede elegir si pagar en pesos o en UVR.

Sin importar si termina usando sus ahorros o recurre a un crédito para remodelar, su casa es probablemente la mayor inversión que tiene, y es una buena decisión el hacerle mejoras que aumentarán su valor y su disfrute. Tome su tiempo para analizar las opciones que tiene y piense en las ganancias que tendrá a largo plazo si decide vender.

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